土地法規 申論題歷屆試題與參考架構
高考三級，民國 102～115 年共 14 份試卷、56 題，其中 55 題附參考答題架構。考這一科的類科：地政。本頁列出歷年全部題目，參考架構只列開頭的「破題」，完整的答題架構、關鍵字與作答提醒請到站內查看。
115 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
經濟部水利署甲河川分署為強化區域排水，避免淹水，欲新建抽水站，而有取得乙縣所有 A 地之需求。A 地現為丙國民小學管理，A 地上的丙國民小學因少子女化招生受到嚴重影響，鄰近兩公里的丁國民小學有吸收丙國民小學學生的空間。試問：經濟部水利署甲河川分署欲取得 A 地，在用地取得及土地登記應辦理那些行政程序？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題關鍵在辨明「公有土地不徵收、應以撥用取得」。需用土地人為中央機關（水利署甲河川分署），需地為乙縣所有之縣有土地且現作國民小學使用，故主軸是土地法第 26 條之撥用程序；並須先解決學校（併校、釋出校地）與土地使用管制（文教用地變更為水利或公共設施用地）兩個前提，最後才是所有權人及管理機關變更登記。
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- 2
甲地政機關因地籍原圖破損而有辦理地籍圖重測之必要，於辦理地籍測量之際，因為甲所有之 A 地與乙所有之 B 地毗連，A 地為都市計畫住宅區，B 地為都市計畫商業區。試問：於進行地籍調查之際，測量機關應通知當事人配合的行政程序及當事人救濟程序為何？又 A、B 兩地的界址曲折，甲可否主張趁此重測機會一併截彎取直，調整地形？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題三問：地籍調查時測量機關應通知當事人配合之程序、當事人之救濟程序、可否趁重測一併截彎取直。核心觀念是重測的性質為「依原登記界址重新測繪並確認」，不是重新分配土地，故界址調整須另循程序；且 A 地為住宅區、B 地為商業區，使用分區不同更受限制。
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- 3
甲有位於丁市都市計畫第二種住宅區之 A 屋，因該屋目前閒置，欲將 A屋出租，遂接洽專職承租他人出租供居住使用之建築物，並轉租及經營此類建築物管理業務之乙公司。乙公司知有 A 屋之物件，在未簽訂書面契約前即刊登 A 屋出租廣告並接受消費者諮詢。其後，甲與乙公司簽訂契約後，乙公司將 A 屋出租予有居住需求的丙，乙與丙簽約時，契約書未記載甲、乙租賃契約的租賃期間。其後，丁市主管機關於查察時獲知上述事實。試問：丁市主管機關應如何處理？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
乙公司「專職承租他人住宅再轉租並經營管理業務」，即租賃住宅市場發展及管理條例所稱之租賃住宅包租業。本題有兩項違規事實：未與出租人簽訂書面租賃契約前即刊登廣告並接受消費者諮詢；與次承租人之轉租契約未記載其與出租人間租賃契約之租賃期間。答題主軸為：定性業別與行為、指出違反之義務、說明主管機關之查處程序與處分內容。
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- 4
甲所有之 A 地及乙所有之 B 地均位於丙市，並劃入區段徵收之範圍。該區段徵收案經內政部核准，甲、乙二人均無領取現金補償之意願，有意領回區段徵收開發後之可建築土地，且申請後經計算，A、B 兩地的權利價值均未達當次辦理分配回土地的最小分配面積所需的權利價值，但 A地加 B 地的權利價值，則達當次辦理分配回土地的最小分配面積所需的權利價值。試問：甲、乙兩人如欲領回土地，應如何提出申請？又兩人取得土地後可以獲得那些租稅優惠？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
甲、乙各自權利價值均不足最小分配面積單元，合計則足夠，這正是區段徵收抵價地「合併申請分配」的典型考點。第一小問寫申請發給抵價地及合併分配之程序與期限；第二小問分稅目寫土地增值稅、地價稅等租稅優惠。
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114 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
近來市面上出現「專辦河川浮覆地登記」的廣告，依土地法第 12 條規定，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅；惟當土地回復原狀時，經原所有人證明為其原有者，仍回復其所有權。試說明此種土地所有權的回復取得應如何辦理？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
土地法第 12 條「所有權視為消滅」與「回復其所有權」是一組相對規定。司法實務認為浮覆後所有權當然回復，不以登記為生效要件；但要落實到地籍上，仍須經水利主管機關認定土地已回復原狀、原所有權人舉證為其原有，再辦理回復所有權登記。市面上「專辦浮覆地登記」的廣告之所以多不可行，正在於認定與舉證門檻。
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- 2
民國 112 年 2 月 8 日修正發布的「平均地權條例」中，增訂第 47 條之 4的主要目的是限制預售屋或新建成屋的買賣契約不得讓與或轉售，以遏止炒作，並規定例外情況，如配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間，或經主管機關公告許可者，可以轉讓。試說明此一增訂條文的內容為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
平均地權條例第 47 條之 4 是民國 112 年 2 月 8 日修正公布之打炒房條文，重點在禁止預售屋及新建成屋買賣契約之讓與或轉售（即禁止換約轉售），並設親屬間及經中央主管機關公告之特殊情形為例外。答題應完整交代立法目的、規範對象、禁止內容、例外、配套查核與罰則。
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- 3
土地法第 25 條規定，直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分、設定負擔或為超過十年期間之租賃。但相關法規有許多除外規定，試例舉五種在適用上的除外情形。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題應先精確拆解土地法第 25 條之主體、客體、管制行為與雙重程序要件，再例舉五種除外情形。除外情形主要來自土地法本身之撥用規定與各特別法之明文排除，答題時要一併指出「排除的依據何在」，而非只列法規名稱。
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- 4
所得稅法部分條文修正（俗稱房地合一稅 2.0），已於民國 110 年 7 月 1日起施行，以健全房地產市場及防杜短期炒作不動產，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，穩定產業經濟及金融。但同時也訂定四種免納房地所得稅之情形，試說明其具體內容為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
房地合一稅 2.0 自民國 110 年 7 月 1 日施行，重點在延長個人短期持有之高稅率期間並擴大課稅範圍；同時所得稅法第 4 條之 5 明定四種免納房地交易所得稅之情形。答題應逐款說明要件與適用限制，並點出自住優惠並非全額免稅，而是有免稅額度與優惠稅率之設計。
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113 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
近年來，政府陸續透過平均地權條例之增修引導不動產市場的健全發展。請分別說明該條例對於預售屋銷售前、簽約或解約之申報登錄做了那些規定？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
題目限定在平均地權條例對預售屋「銷售前」、「簽約」、「解約」三個時點之申報登錄義務，應依時序分段論述，並帶出主管機關之查核、罰則，以及與禁止換約轉售規定之連動。
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- 2
請說明辦理地籍重測時，界址認定之規定為何？又，針對重測結果之公告及錯誤處理等事項，辦理機關應如何進行？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題兩問：地籍重測界址認定之規定（通知設標指界、逕行施測順序、爭議處理），以及重測結果之公告與錯誤處理（複丈、司法救濟、標示變更登記、事後發現錯誤之更正）。核心觀念是重測僅在依原有界址重新測繪，地政機關不得創設或變動界址。
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- 3
一塊從事水果種植之農地，因隔壁土地被政府徵收後的使用行為影響其水果收成之質量。農地地主應向有關機關請求「殘餘地一併徵收」或「接連地損失補償」？請針對相關法令規定予以論述，並分別說明此兩種請求權應具備之要件為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
題示鄰地被徵收，農地本身未被徵收，僅因徵收後之使用行為影響水果收成，故應主張「接連地損失補償」，而非「殘餘地一併徵收」；後者以自己土地之一部分被徵收為前提。答題應先比較兩制度之要件，再據以定性本案並指出舉證方向。
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- 4
整體性的都市計畫開發模式包括市地重劃與區段徵收。請問對於參與市地重劃、區段徵收之地主而言，能在開發完成後，繼續擁有計畫範圍內土地的情形分別有那些？請針對相關法令規定予以說明。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
題目問的是地主「在開發完成後仍能繼續擁有計畫範圍內土地」的情形，即市地重劃之分配領回與區段徵收之抵價地領回，並包含各自的特殊情形（合併分配、原位置分配、差額找補、保留不徵收、收回權）。應分兩制度論述後再作比較。
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112 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
為維護預售屋、新建成屋市場交易秩序、防杜炒作及保障自住需求者購屋權益之公共利益，政府對預售屋或新建成屋買賣契約讓與或轉售行為之限制規範為何？得讓與或轉售之特殊情形又為何？試依平均地權條例相關規定說明之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
本題考一一二年七月一日施行之平均地權條例修正五大重點之一：限制預售屋與新建成屋買賣契約之換約轉售。作答先點出立法目的與其對契約自由之限制性質，再分兩層：原則禁止讓與轉售之規範內容（含對買受人與銷售者之雙向課責及罰則），以及例外得讓與或轉售之兩類情形。
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- 2
甲將名下A地贈與其妻乙，是否需課徵土地增值稅？乙持有A地數年後出售予丙，依規定如何認定其原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅？試依土地稅法相關規定說明之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
配偶相互贈與土地並非免稅，而是得申請「不課徵」之稅負遞延；關鍵在再移轉予第三人時，原地價回溯至第一次贈與前，將遞延之漲價一次清算。作答依甲贈與乙、乙出售予丙兩階段推進，並完整寫出漲價總數額之計算式。
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- 3
大陸地區法人或陸資公司申請在臺灣地區取得不動產物權，有何種情形應不予許可？又其依特許規定取得不動產物權，卻有未依核定期限使用、有與核准計畫用途使用情形不符之情事、或有違反土地使用分區管制相關法令規定之使用等使用情形，依規定應如何處理？試依大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法相關規定說明之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
本題兩小問：一問大陸地區法人或陸資公司申請取得不動產物權應不予許可之情形，二問取得後違規使用之處理。前者答國家安全與土地炒作面向之消極要件，後者答查核、限期改正、撤銷或廢止許可、限期移轉、逕為標售之退場流程。
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- 4
辦理廢止徵收之原因為何？廢止徵收之申請人為何？倘申請人未申請廢止徵收，依法如何處理？又廢止徵收時，原一併徵收之土地改良物依法如何處理？試依土地徵收條例相關規定說明之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
廢止徵收處理的是徵收處分原本合法、但因嗣後事由致公用目的不存在的情形，與撤銷徵收（自始違法）分屬兩軌。四小問依序為：廢止原因、申請人、怠於申請時之處理、一併徵收之土地改良物如何處理，宜先以一段辨異建立體系再逐一回答。
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111 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
甲所有位於 A 市一筆土地，係屬 A 市地政局實施地籍圖重測之地區，該局於實施地籍調查時通知甲到場指界，甲雖到場而不指界，則該局應如何處理？嗣後該局公告地籍圖重測之結果，其法律性質為何？甲於前揭公告期間發現其土地之面積於重測後較重測前減少若干平方公尺而向該局申請異議複丈，則異議複丈之作用為何？又該局得否以甲不指界為由而否准其申請異議複丈？試按土地法等規定分述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題以地籍圖重測串起四個爭點：到場而不指界之效果、重測結果公告之法律性質、異議複丈之作用，以及能否以不指界為由否准複丈。前三問屬條文與學理，第四問屬價值判斷，應正反並陳後表態。
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- 2
甲、乙、丙三人分別共有一地（甲之應有部分為四分之三；乙與丙合計四分之一；下稱系爭地） 。甲依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，於民國（下同）111 年 5 月 10 日出售系爭地予丁，並於同年月 11 日將出售系爭地之「土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限」等通知乙與丙，並檢具相關文件向登記機關申請系爭地所有權買賣登記。按土地法第 34 條之 1 第 2 項規定，甲應「事先」以書面通知乙與丙，則甲之旨揭通知有無牴觸該法定義務？理由為何？又若乙於接到通知後，對系爭地擬行使優先購買權（丙則放棄） ，且於登記機關受理系爭地買賣登記審理中提出異議，並爭執系爭地買賣契約之有效性，則登記機關得否以土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定（私權爭執）為由而駁回系爭地買賣登記之申請？試按土地法等規定分述之。 （25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題兩個爭點：一是土地法第三十四條之一第二項事先書面通知義務之違反及其效力，二是登記機關可否以私權爭執為由駁回登記。關鍵在於區辨實體效力與登記程序，並掌握土地登記規則駁回要件中「經訴訟繫屬中」之嚴格性。
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- 3
甲縣所有二筆耕地（下稱 A 地與 B 地）分別租予乙與丙，雙方並訂有耕地三七五租約。於租賃期間，該二筆耕地均被劃入某號公辦市地重劃實施地區範圍內，甲縣於重劃後對 A 地為「未受分配土地」，則其與乙所訂定耕地租約及其後續法律關係應如何處理？又甲縣於重劃後對 B 地為「無不能達到原租賃目的」之情形，則其與丙所訂定耕地租約及其後續法律關係又應如何處理？試按平均地權條例等規定分述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
市地重劃會改變耕地之位置與面積，耕地三七五租約是否存續，判準在於重劃後「能否達到原租賃目的」。A地未受分配屬不能達到目的，應逕為註銷租約並補償承租人；B地仍能達到目的，租約續存但應依重劃結果訂正。
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- 4
甲所有位於 A 市一筆土地，於民國（下同）100 年 9 月 21 日被核准徵收，A 市地政機關並於同年 10 月 1 日公告徵收。甲以「位置勘選錯誤等」為由申請撤銷徵收其土地而遭否准，乃循序提起行政訴訟，經高等行政法院作成情況判決，確認徵收處分違法；並經最高行政法院於 110年 9 月 21 日判決確定駁回甲之撤銷訴訟。於本件中，何謂「撤銷徵收」？除甲之外，得為申請撤銷徵收者為何？何謂「情況判決」？又於「情況判決」作成之後，賠償義務機關為何？甲所受損害賠償數額應如何決定？試按土地徵收條例等規定分述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題橫跨土地徵收條例與行政訴訟法：前半問撤銷徵收之概念與申請人，後半問情況判決之意義、賠償義務機關與賠償數額之決定。作答時要凸顯情況判決係「宣告違法但維持效力」，其代價即為金錢賠償。
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110 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
依我國現行「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」規定，重劃會申請核准重劃計畫書修正草案，直轄市或縣（市）主管機關受理以後，在作成准駁決定前，是否有義務通知重劃範圍內全體土地所有權人及已知之利害關係人舉辦聽證？試依相關規定說明之。另外聽證程序素有「強制聽證」與「職權聽證」之區別，兩者是否有其法律上之依據？（25 分）
（25 分）
- 2
依「國土計畫法」規定，國土保育費與影響費之收取時機及用途為何？另外「國土計畫法」亦規定得劃定國土復育促進地區，關於國土復育促進地區內已有聚落或建築設施時，能否加以限制居住或強制遷居？試依「國土計畫法」相關規定說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題兩小問，前者為國土計畫法使用許可制下的兩項規費（國土保育費、影響費）之收取時機與用途，屬外部成本內部化的制度設計；後者為國土復育促進地區內既有聚落之限制居住或強制遷居，涉及居住遷徙自由與安置補償之衡平。
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- 3
請分析說明「民法」、「土地法」以及「租賃住宅市場發展及管理條例」關於房屋承租人違法轉租規定之異同。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
違法轉租在三部法律中定位不同：民法是實體禁止與終止權，土地法是限制出租人收回房屋之法定事由，租賃住宅市場發展及管理條例則以書面同意為要件並課予預告通知義務。作答宜先建立普通法與特別法之適用順序，再逐一說明，最後做異同綜整。
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- 4
甲乙丙丁為兄弟，共同繼承父親所遺留之一筆 A 地，某日甲提議分割 A地，請問 A 地之分割是否須經甲乙丙丁全體之同意？分割時，甲乙丙丁可否主張優先購買權？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
甲乙丙丁因繼承取得A地，分割前為公同共有。本題兩問：分割是否須全體同意，關鍵在協議分割與裁判分割之別，以及土地法第三十四條之一多數決不適用於共有物分割；優先購買權有無，關鍵在分割並非出賣應有部分，僅變價分割時始有民法第八百二十四條第七項之適用。
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109 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
土地徵收條例第3條規定，土地徵收之範圍應以事業所必須者為限。惟那些情形下，可以擴張徵收其興辦事業所必要範圍以外之土地？其本質有何不同？請評論之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
土地徵收條例第3條之「事業所必須」係徵收必要性原則（最小侵害）之明文化。所謂擴張徵收，指例外突破此界限、取得事業本身用不到之土地。作答宜先立「必要性原則為原則、擴張徵收為例外且須法律明確授權」之軸線，再分型態說明，最後指出兩類擴張在發動主體與正當化基礎上本質截然不同，並以釋字第732號為評論核心。
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- 2
甲所有土地申請分割成二筆，然因地號錯置，導致圖簿不符情事，其中一筆被某A市政府因道路拓寬工程辦理徵收，惟未辦妥土地登記。多年後，土地登記名義人乙（甲之繼承人）將該筆土地出售，登記為丙所有。A市政府嗣後發現，主張該筆土地為道路用地，所有權移轉為無效，應辦理塗銷登記，回復為A市所有。試問A市政府主張是否有理？丙得否主張受土地法第43條規定之保護？請評析之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
本題是「徵收原始取得不以登記為要件」與「土地法第43條登記絕對效力」的正面衝突。主軸：A市政府雖已取得所有權，但第43條之絕對效力係為保護信賴登記之善意第三人而設，故對丙不得主張移轉無效與塗銷，其救濟應轉向損害賠償。
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- 3
依國土計畫法規定，區域計畫實施前或原合法之建築物、設施，當地主管機關認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移，其因遷移所受之損害，應予適當之補償。又當地主管機關對於既有合法可建築用地，經依直轄市、縣（市）國土計畫變更為非可建築用地時，其所受之損失，應予適當補償。試問前述兩種補償之本質為何？請評論之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
兩種補償都不是典型徵收，而是附隨於土地使用管制的非典型徵收之損失補償。差別在於：前者是對既存合法使用之個案下命干預（存續保障轉為價值保障），後者是計畫變更剝奪已具體化之建築可能性（計畫性損失）。答題以「特別犧牲」與「財產權社會義務」兩概念貫串。
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- 4
為避免土地所有與土地利用分離，以保持房屋與基地所有權之一體化，俾其法律關係單純，土地法第104條規定基地出賣或房屋出賣之優先購買權。試問前揭行使優先購買權之要件為何？又行使優先購買權「其順序以登記之先後定之」，其意涵為何？請申論之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
土地法第104條之政策目的在房地一體化，避免土地所有與土地利用分離。作答宜把要件拆為主體、客體、原因行為、同樣條件、通知與期間、效力六層，再說明「順序以登記之先後定之」係解決數優先購買權人並存時之競合順位。
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108 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
依《土地法》第 212 條第 2 項之規定，區段徵收乃是「謂於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之徵收。」而民國 75 年《平均地權條例》修訂時，於修法解釋欄中，則是將其定義為：「本質雖仍為政府以公權力強制取得土地之徵收性質，但事實上，已演變為另一種形式之強制性合作開發事業。」致近年來，輿論及學界時有廢除區段徵收之呼聲，其理由何在？試申論之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
題幹已鋪好論證線索：土地法上區段徵收是「全區土地之徵收」，但修法解釋卻自承其已演變為「另一種形式之強制性合作開發事業」。廢除論的核心即在這句自白——以徵收之名行開發之實，公益性與必要性無從證立。作答宜分性質異化、合憲性、補償、程序、財政與社會後果五線鋪陳，結論再作衡平。
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- 2
產業發展與創新是促進經濟發展的主要動力來源，惟目前卻有許多未登記工廠座落於農地上，引發社會爭議。請問，依《產業創新條例》之規定，產業園區之設置程序為何？園區內土地建物之使用受益處分規定又為何？前二項規定，與《工廠管理輔導法》所欲輔導的未登記工廠是否有制度上的連結？試申論之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
三問層層相扣：先寫產業園區之設置程序（誰能設、如何核定、如何取得用地與變更分區），再寫園區土地建物之使用、受益、處分限制（按核定計畫使用、閒置管制、租售與移轉限制），最後回答制度連結——工廠管理輔導法的合法化出口之一即為遷入園區，但兩法目前是「就地合法」與「集中園區」的雙軌，銜接不足。
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- 3
民國 105 年因全國公告地價平均漲幅逾 3 成，為免影響民間參與公地設定地上權與 BOT 的投資意願，政府力謀相關因應措施。期間，內政部於民國 106 年 10 月 16 日行文行政院中央各部會與各直轄市、縣（市）政府略以：「建請考量貴管土地出租或設定地上權之政策目的或實際需要，另行建構土地租金或權利金計收標準機制，並與公告地價脫鉤，以避免二者互為影響及牽制。」請就現行《土地法》之規定，說明公地租金與公告地價之關聯性，並就上開內政部之函釋，試抒己見。 （25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題核心在「一價兩用」：公告地價本為稅基與土地政策工具，卻同時被當作公地租金與地上權地租之計價基礎，於是公告地價一調，公地對價即連動，反過來又使主管機關不敢調足公告地價。作答先說明法制上的連動路徑，再評論內政部主張脫鉤之利弊，最後提出修法方向。
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- 4
民國 102 年 4 月 26 日《司法院釋字第 709 號解釋》認為《都市更新條例》關於事業計畫概要及事業計畫程序，不符合正當行政程序，均違憲。請問民國 108 年 1 月 30 日總統令修正公布之《都市更新條例》 ，如何排除違憲、落實正當行政程序？試申論之。 （25 分）
（25 分）
參考架構・破題
先精準複述釋字第709號宣告違憲的三個點（事業概要之審議組織與陳述意見、同意比例過低、事業計畫核定未送達且未聽證），再逐點對應一〇八年修正後之制度設計，最後評論落實程度。這種「違憲點—修法回應」的對照寫法最容易拿分。
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107 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
甲公司（借名人）因購買某筆耕地而與乙（出名人）就該土地成立借名登記關係，並將該耕地所有權登記為乙所有。嗣後，乙未經甲之同意，將該地之所有權出售登記予第三人丙，則乙之耕地出賣（處分）行為，其效力為何？試從不動產登記簿相關效力之觀點予以析論。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題有兩層：第一層是借名登記契約因規避私法人不得承受耕地之禁止規定，是否無效；第二層是出名人擅自處分之效力，須自登記之權利推定與公信力切入。答題應把「乙為登記名義人故屬有權處分」立為主軸，再以借名契約無效使甲之地位更為不利作結。
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- 2
都市更新條例對於參加都市更新權利變換之土地所有權人定有准許土地增值稅「記存」相關規定，則記存之定義及其立法理由各為何？試分述之。又，倘若經核准記存土地增值稅之土地再贈與地方政府時，是否應繳納先前所記存之土地增值稅？其納稅義務人為何？試分述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
記存不是免稅，而是稅捐債務已成立、緩課至下次移轉。作答先界定記存並與免徵、不課徵、減徵區分，再寫立法理由（無現金稅源、形式移轉、兼顧漲價歸公），最後處理再贈與地方政府時記存稅額之命運與納稅義務人，此處宜兩說併陳並指出法制漏洞。
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- 3
都市計畫範圍內公共設施用地與公共設施保留地之區別基準為何？司法院釋字第400 號解釋理由書所指「具有公用地役關係既成道路」之構成要件為何？試分述之。又，倘若前揭既成道路（巷道）被劃入市地重劃實施範圍地區者，應如何取得其用地？試依據市地重劃實施辦法等規定析論之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
三問分屬三個層次：概念區別、釋憲要件、用地取得實務。第一問關鍵在「是否留待公部門將來取得」；第二問要準確寫出釋字第400號解釋理由書之三要件；第三問要落到市地重劃共同負擔的取得邏輯。
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- 4
依據我國現行土地徵收法制等規定，原則上，土地所有權人尚無徵收公法上之請求權。惟土地徵收條例第 8 條定有土地所有權人得請求殘餘地一併徵收相關規定，其立法理由與構成要件各為何？又，依據司法院釋字第 747 號解釋文之意旨，土地所有權人倘合於一定要件者，亦得請求需用土地人向主管機關申請徵收（區分）地上權，則該要件之內容為何？試分述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩問共同主題是「人民例外享有徵收請求權」。土地徵收條例第8條是殘餘部分因徵收而不能相當使用時之一併徵收請求權；釋字第747號則承認穿越上空或地下形成特別犧牲時，所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。答題宜先建立「原則無請求權、例外係特別犧牲之衡平」的框架。
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106 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
土地法第 104 條第 1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」試問：此法條所規定之優先購買權是否得在基地或房屋出賣前預先拋棄？請就己見析論之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題核心在土地法第 104 條優先購買權之法律性質：其係單純保護特定人私益之權利，抑或兼具維護房地權利一致之公益目的而具強制性。前者可自由拋棄，後者則不容當事人以事前特約排除。
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- 2
民國 105 年 7 月 29 日司法院大法官作出釋字第 739 號解釋，指出「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之部分條文規定，或因不符憲法要求之正當行政程序，或因違反法律保留原則，而有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨；相關機關應依本解釋意旨就違憲規定部分，於 1 年內檢討修正，逾期未完成者，該部分規定失其效力。試問：司法院釋字第 739 號解釋所宣告「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」規定違憲之內容為何？請說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題應以釋字第 739 號解釋文與理由書為軸，說明大法官分別以正當行政程序與法律保留原則二項標準，檢驗獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法所定自辦市地重劃各階段程序，並指出違憲之處。
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- 3
民國 70 年，甲將其所有之 A 地號土地出租予乙，雙方簽訂未定期限之基地租賃契約；而後乙於該土地上建築加強磚造建築物一棟，並經辦竣建築物所有權登記為其所有。最近，都市更新事業機構丙公司，就包含 A 地號土地在內之範圍（更新單元），擬以權利變換方式實施都市更新事業，爰依都市更新條例第 19 條、第 22 條及第 29條等規定擬訂都市更新事業計畫及權利變換計畫，一併送由當地主管機關審議核定發布實施。試問：於此場合，乙之不動產權利，應如何處理？又，如果乙受分配更新後之土地及建築物，則其受分配時之土地及建築物稅賦，如何處理？以及其納稅義務人為何者？請分別說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
乙同時具備兩種身分：基地租賃權人與合法建築物所有權人。前者屬權利變換範圍內之租賃關係，後者得作為權利變換之權利人參與分配。本題須分別處理，再論受分配後之稅賦與納稅義務人。
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- 4
甲、乙、丙、丁、戊 5 人共有 A 地號土地 1 筆，其應有部分均各為五分之一。現甲、
乙、丙 3 人擬依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，將 A 地號土地全部出賣予共有人之一丁；於此情形，戊對於該 A 地號土地是否有優先購買權？請析論之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題爭點為：部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項處分共有物全部，而買受人為共有人之一時，未同意之共有人戊得否主張同條第 4 項之優先購買權。關鍵在第 4 項之適用客體與立法目的。
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105 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
土地法為規範土地相關權利義務關係之法律，政府遷臺後，為落實民生主義政策，同時為適應國家社會之急切需要，先後制定單行法規以資應用。此等單行法之性質，係屬土地法之特別法。請說明下列土地法特別法的立法意旨：（一）平均地權條例、
（二）農業發展條例、（三）都市計畫法、（四）住宅法及（五）地籍清理條例。（25 分）
（25 分）
- 2
為維護社會公益或保障私人權益，我國對土地權利的取得與行使有地權限制之規定。在現行耕地所有權的取得與行使上，有對耕地承受人資格與耕地分割進行限制，請依農業發展條例分別說明上述兩項限制之目的與限制內容。又農業發展條例對農業用地興建農舍及其處分的限制規定為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題三問：耕地承受人資格之限制、耕地分割之限制、農業用地興建農舍及其處分之限制。主軸是民國 89 年 1 月 4 日農業發展條例修正後，政策由「農地農有」轉向「農地農用」，管制手段隨之調整。
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- 3
依土地法之規定，土地增值稅之課徵時機為土地所有權移轉時，或雖無移轉而屆滿十年，或實施工程地區於工程完成後屆滿五年時，後兩者一般稱之為定期土地增值稅。請說明為何平均地權條例未採用定期土地增值稅之理由。又地上權與典權均屬用益物權，其中設定地上權依法不為土地增值稅之課徵時機，但為何設定典權時，依平均地權條例規定為土地增值稅的課徵時機？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題兩問：一是平均地權條例何以不採土地法之定期土地增值稅，二是設定典權何以列為土地增值稅之課徵時機，而設定地上權則否。貫穿全題的概念是「增值是否實現」與「有無納稅能力」。
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- 4
依農業發展條例之規定，何謂農業用地租賃？於民國 89 年 1 月 4 日農業發展條例修正施行後，農業用地租賃契約已不適用耕地三七五減租條例之規定。請說明此農業用地租賃契約與平均地權條例所規定之耕地租約，兩者在租賃關係終止時，於補償與程序之規定有何不同？並進一步分析農業發展條例為何對農業用地租賃關係終止要有不同之規定。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題應先界定農業用地租賃，再就「補償」與「程序」兩面向，比較民國 89 年 1 月 4 日農業發展條例修正施行後之農業用地租賃與平均地權條例所定耕地租約，最後分析政策上為何有此差異。
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104 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
申請人為開發利用非都市土地，應擬具之開發計畫案件，於報經各該區域計畫委員會審議時，應符合那些法定條件得許可開發？又申請開發者取得許可後，而在辦理分區或用地變更前，如何辦理開發區內捐地及開發影響費之繳交？請依區域計畫法說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題兩問：一是非都市土地開發計畫送區域計畫委員會審議時，應符合哪些法定條件方得許可開發；二是取得開發許可後，於辦理分區或用地變更前如何辦理捐地與開發影響費之繳交。後者之核心是受益者負擔與外部成本內部化。
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- 2
都市計畫事業，係指依都市計畫法規定所舉辦之公共設施、新市區建設與舊市區更新等實質建設之事業。爰請列舉說明，現行公共設施用地有諸多的取得方式為何？新市區建設之手段與舊市區更新處理方式為何？另請說明私有公共設施保留地與公有非公用土地交換之規定，並研提改進之意見。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題範圍廣，宜以條列方式快速鋪陳三大問：公共設施用地之取得方式、新市區建設之手段、舊市區更新之處理方式，最後說明私有公共設施保留地與公有非公用土地交換之規定並提出改進意見。
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- 3
為實施平均地權，政府透過規定地價之程序而有公告地價，另依法編製土地現值表並公告之，請說明規定地價程序與土地現值表編製方式為何？兩價並存之理由為何？公告地價與公告土地現值之作用為何？試依平均地權條例分析之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題考平均地權條例之兩套地價制度：規定地價所生之公告地價，與每年公告之土地現值。應先鋪陳兩者程序與編製方式，再論兩價並存之理由及各自作用，最後評述整合方向。
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- 4
都市更新條例明訂權利變換方式，與平均地權條例明訂之市地重劃方式，皆係運用地權調整方法處理，請分別就兩者規定：有關共同負擔之公共設施用地及費用項目、依法可抵充之土地、以及應共同負擔之比例分析之，並說明兩法之立法目的。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題比較兩套地權調整制度之共同負擔：平均地權條例之市地重劃與都市更新條例之權利變換。應就公共設施用地與費用項目、可抵充之土地、應共同負擔之比例三面向對照，最後說明兩法之立法目的。
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103 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
何謂取得時效？又取得時效之要件為何？試就土地法、民法、土地登記規則等相關規定意旨，分別詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
取得時效係占有人以一定方式繼續占有他人之物達法定期間，即得請求取得其權利之制度，目的在使長期存在之事實狀態與法律狀態趨於一致。本題應由民法之實體要件、土地法之聲請期限、土地登記規則之登記程序三個層次分別作答。
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- 2
依平均地權條例第 61 條規定意旨，為促進都市土地利用，並取得必要之公共設施保留地，地方政府對於都市發展較緩地區，在實務上得實施「簡易市地重劃」。茲試問何謂簡易市地重劃？此類市地重劃之實質內涵為何？又此類重劃何以推動績效不彰？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
簡易市地重劃以「程序簡化、不重新規劃分配、以取得公共設施保留地為主要目的」為特徵，與一般市地重劃之整體開發思維不同。本題應先界定概念，再說明實質內涵，最後從誘因、財務與制度三面檢討績效不彰之原因。
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- 3
依農業發展條例之規定，農業用地於變更為非農業使用時，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。請問都市計畫內農業用地變更為非農業使用者，其回饋金之繳交基準為何？試依相關規定詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
農業用地變更回饋金之性質，係將農地變更為非農業使用所生增益之一部回饋農業部門，以彌補農業資源之減損。本題限於「都市計畫內農業用地」之繳交基準，作答時須與非都市土地之情形對照，並辨明與都市計畫變更回饋之不同。
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- 4
都市更新權利變換範圍內合法土地、建築物及相關他項權利之處理，關係都市更新成敗至鉅。請依都市更新相關規定，說明權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記者，應如何處理？又實施者應如何善盡其義務作為？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
權利變換是以權利價值為基礎所為之權利重分配，原有抵押權、典權與限制登記不因更新而當然消滅，原則上隨其價值「轉載」於變換後之分配標的；不參與分配者則轉向補償金求償並辦理塗銷。本題應以「轉載為原則、塗銷為例外」為主軸，再論實施者之義務。
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102 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
何謂債權性質優先購買權？何謂物權性質優先購買權？試依土地法、相關土地法律及判解，釋明兩者之意涵及其差異處。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
優先購買權依其違反之法律效果，區分為僅生相對效力之債權性質，與得對抗第三人之物權性質；判準在於法律是否明定「出賣人未通知而訂約或移轉者，不得對抗優先購買權人」。本題應先分述二者意涵，再以表列式比較差異，並處理競合問題。
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- 2
依地籍清理條例之規定，有關日據時期會社或組合名義登記土地之清理，原權利人或其繼承人應如何申請更正登記為其所有？受理申請之地政機關應依何方式處理？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
日據時期以會社或組合名義登記之土地，光復後登記名義人多已解散或未清算，致權利長期懸置。地籍清理條例採「限期申請更正登記、逾期代為標售」之雙軌設計，本題應分「原權利人如何申請」與「地政機關如何處理」兩面作答。
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- 3
農村社區土地重劃區內之土地，其參加分配之權利基準為何？又直轄市或縣（市）主管機關對自開始辦理分配日起之土地權利，有何限制？試就農村社區土地重劃條例有關規定，分別詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
農村社區土地重劃之分配，須先固定「誰有權參加分配、參加多少」，再以停止受理權利變更登記確保分配作業之安定。本題兩問正好對應「權利基準日」與「分配期間之權利限制」，作答應兩段清楚切開。
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- 4
都市更新事業計畫為實施都市更新之重要依據，試問依都市更新條例及有關法規命令之規定，該事業計畫內容應視何種情形擬訂，並應表明那些事項？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
都市更新事業計畫並非一體適用同一格式，法律明定應「視實施地區之實際情形」表明各款事項；換言之，計畫內容隨處理方式、實施方式與是否申請獎勵而伸縮。本題須先答「視何種情形擬訂」，再分組列舉應表明事項，切勿只背條文各款。
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題目來源：考選部考畢試題查詢平臺（政府資訊公開資料）；參考架構為本站自撰，僅供準備方向參考，非官方標準答案。最後更新：。