土地法規概要（地政組）　申論題歷屆試題與參考架構

參考架構・破題

本題以地籍圖重測為軸，考土地法第46條之1至第46條之3的完整流程：重測的法定原因、所有權人設立界標與到場指界的義務、未到場時的逕行施測順序、重測結果公告與異議複丈的限制，以及面積增減有無補償。作答依「重測原因—指界義務—逕行施測—公告複丈—面積增減之效果」推進，並先點出重測性質是「原界址的重新認定」而非重新分配土地，這是補償問題的前提。

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參考架構・破題

三個問點：成屋與預售屋申報登錄的時點與義務人、價格資訊申報不實的罰則、主動更正得否免罰。核心是實價登錄新制（平均地權條例第47條系列）：成屋改為「申請移轉登記時一併申報」，預售屋為「簽約後30日內由銷售者申報」，價格不實改按戶重罰。

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參考架構・破題

本題考公有土地處分的「民意機關同意加上級核准」雙重控制，以及市地重劃抵費地為何得以排除該控制。答題主軸：先寫公有土地處分之一般程序（土地法第25條、國有財產法、預算規定），再寫抵費地依平均地權條例之特別規定不受土地法第25條限制，並說明立法理由與監督。

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參考架構・破題

本題事實為1990年徵收學校用地、補償費已發給完竣、因少子化遲未興建。須先辨明三種還地機制：收回權（土地徵收條例第9條，20年期間）、撤銷徵收、廢止徵收；再依題旨寫廢止徵收之要件與核准後領回土地之程序（繳還原領補償費、囑託辦理回復登記）。

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參考架構・破題

本題把平均地權條例第79條之1的私法人購屋許可制放進「甲公司10名員工、外縣市購買宿舍」的具體事實，考應檢附文件、許可機關、戶數與金額限制及許可函有效期間。主軸為：規範目的—申請文件—許可機關—許可用途與數量必要性審查—許可後之限制與效期。

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參考架構・破題

本題三問：委託代銷時由誰申報、申報期限、買方察覺錯誤能否先行更正而免罰。判斷點有二：預售屋申報義務人於委託代銷時為受託之不動產經紀業；免罰關鍵在主動更正是否先於主管機關查核。並須指出丙為買受人，不是申報登錄義務人。

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參考架構・破題

本題考三個易混淆處：農業用地是「不課徵」而非「免徵」土地增值稅、不課徵以「作農業使用」及「移轉與自然人」為要件、土地荒廢堆置雜物者無法取得農業用地作農業使用證明書。末段再接土地登記規則之買賣移轉登記應備文件。

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參考架構・破題

本題串接都市計畫法、土地徵收條例與土地登記規則，依序回答五個問點：取得方式之先後（協議價購或其他方式優先、徵收為最後手段）、協議價購之價格基準（市價）、公共設施保留地地價補償之計算、權利終止與進入土地工作之時點、徵收土地之登記方式。

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參考架構・破題

本題為制度題，要求完整鋪陳平均地權條例第79條之1的私法人購屋許可制：立法目的、適用主體與客體、免經許可之例外、許可審查（使用計畫）、許可後之閉鎖期與用途限制、違反之處罰，並附制度檢討。

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參考架構・破題

本題考土地稅法的重購退稅（第35條）與追繳（第37條）。答題主軸：先寫三類適用土地與共通要件（同類型對應、2年期限、新購地價高於原出售地價扣除土地增值稅後之餘額），再寫自用住宅用地之特別要件，最後寫追繳事由並回到甲君之案例作結。

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參考架構・破題

本題為條文體系題，須將土地徵收條例的補償分層寫清楚：地價補償（市價）、土地改良物補償、土地改良費用、遷移費、營業損失；並準確列出改良物不予補償（不一併徵收）之情形，最後補一段查估與救濟之檢討。

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參考架構・破題

本題問「核發使用許可後，應先完成那些事項，始得依經許可之使用計畫進行後續使用」，重點在使用許可的附負擔性質：繳費、提供或捐贈公共設施用地並完成必要公共設施、辦理使用地變更編定與登記、提供開發保證等前置義務，未完成者不得使用。宜先鋪陳制度，再列前置事項，最後寫未履行之效果。

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參考架構・破題

本題核心為外國人取得我國土地之三道關卡：土地法第 17 條之絕對禁止標的、第 18 條之平等互惠原則、第 19 條之法定用途與第 20 條之核准程序。林地屬絕對禁止之列，農牧用地則否，故兩小題結論不同，此即本題給分關鍵。

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本題前段問區段徵收是否為都市計畫農業區變更為建築用地之唯一開發方式，答案為否，理由在徵收之最後手段性與公益性、必要性評估；後段問被徵收人申請抵價地之條件，重點在申請期間、主體、抵價地總額，以及土地上既存抵押權之清理。

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參考架構・破題

地籍圖與實地不符，應採土地法上「重新實施地籍測量」（地籍圖重測）之機制；程序依土地法第 46 條之 1 至第 46 條之 3，救濟則須區分界址私權爭執（調處後循民事訴訟）與程序或登記處分之公法爭議（訴願、行政訴訟）。

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參考架構・破題

本題考公辦市地重劃之發動事由與「土地所有權人反對」之法律效果。關鍵在於反對人數與面積是否達法定門檻，達門檻時主管機關應予調處並參酌反對理由修訂重劃計畫書、重行報核，而非停辦，亦非得逕行實施。

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參考架構・破題

平均地權條例第 47 條為不動產成交案件實際資訊申報登錄（實價登錄）之母法。本題應以民國 110 年 7 月 1 日施行之「實價登錄 2.0」為主軸，說明申報義務人、申報期限、預售屋納管、揭露方式、查核權與違反之責任。

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參考架構・破題

所得稅法第 14 條之 4 係個人房地合一所得稅之核心條文，110 年 7 月 1 日施行之房地合一稅 2.0 大幅調整持有期間與稅率級距。本題應分「稅基如何計算」與「稅率如何適用」兩大部分作答，並補充自住優惠與例外稅率。

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參考架構・破題

本題為住宅法之定義與租稅優惠考點，應先依第 3 條分別說明「社會住宅」與「公益出租人」之法定定義，再說明第 16 條對公益出租人出租房屋所坐落土地之地價稅優惠，並點出其政策目的在鼓勵民間房屋投入包租代管與租金補貼體系。

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參考架構・破題

都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例）第 3 條界定本條例之適用範圍，採「都市計畫範圍內、非具文資身分、合法建築物」三項前提，再以三款情形分別認定危險或老舊，並搭配結構安全性能評估制度。本題應逐項說明要件並補充評估機構與相關配套。

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參考架構・破題

本題涉及共有人出賣應有部分時他共有人之優先承購權，以及基地出賣時地上權人之優先購買權；兩者名稱相近而法律性質不同，作答重心在於「債權效力」與「物權效力」之區辨。

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參考架構・破題

本題問非都市土地一般農業區、鹽業用地20公頃變更供太陽光電園區使用，屬區域計畫法「開發許可制」下之使用分區變更，應先說明其與單純變更編定之區別，再依區域計畫法列出許可要件與申請程序。

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參考架構・破題

地籍測量錯誤導致登記簿面積記載不實、買受人取得之土地短少，核心在土地法第68條地政機關之損害賠償責任、第69條更正登記，以及第70條「登記儲金」之賠償財源；並須與出賣人之瑕疵擔保責任及國家賠償法區辨。

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參考架構・破題

本題為土地徵收補償項目之綜合應用題，應依土地徵收條例就「地價補償」「土地改良物補償」「土地改良費用補償」「遷移費及其他損失補償」分項論述，並逐一對應題示之A地（都市計畫公共設施保留地）與B地（農牧用地、合法建物、芒果樹、填土費用）之事實。

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參考架構・破題

司法院釋字第709號認都市更新條例關於事業概要之核准與事業計畫之核定程序，未踐行資訊公開、通知及聽證等正當行政程序而違憲。我國已於民國108年1月全文修正都市更新條例加以因應。本題應先整理該號解釋之違憲理由，再逐項對應說明修法之具體回應。

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參考架構・破題

撤銷徵收與廢止徵收之分野，源自行政法上「違法處分之撤銷」與「合法處分之廢止」之基本區別。本題應先依土地徵收條例列舉兩者之法定原因，再依行政程序法比較撤銷與廢止在要件與效果上之差異。

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參考架構・破題

房屋稅係按房屋現值依「用途別」適用差別稅率之地方稅。本題應依房屋稅條例，分「住家用（自住／非自住）」與「非住家用（營業用／非營業用）」列出稅率種類及其適用要件，並說明兼用房屋之課徵方式與地方自治條例之訂定權限。

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參考架構・破題

都市計畫之法律性質及其可爭訟性，是本題核心。應循「釋字第156號→釋字第742號→行政訴訟法增訂都市計畫審查程序」之脈絡說明：計畫範圍外之居民並非當然被排除，關鍵在其權利或法律上利益是否因該計畫受直接損害。

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參考架構・破題

抵費地係市地重劃中以土地折價抵付共同負擔後所餘之土地，其處分攸關重劃財務結算之平衡。本題應依市地重劃實施辦法第54條，說明抵費地於土地分配結果公告確定後之處分時點、處分方式、底價訂定及價款用途。

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釋字第765號係就土地徵收條例施行細則第52條第1項第5款將「新設自來水管線之工程費用」由需用土地人全數負擔並計入區段徵收開發總費用之規定，宣告其逾越母法授權、違反法律保留原則而違憲。本題宜循「爭點—審查標準—違憲理由—失效宣告—評析」之層次作答。

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參考架構・破題

市地重劃之共同負擔，係土地所有權人因重劃受益而按比例分擔之公共設施用地與各項費用。本題應依平均地權條例第60條與市地重劃實施辦法第21條，分「用地負擔」與「費用負擔」兩大類逐項說明，並敘明折價抵付之方式與上限。

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參考架構・破題

土地法第100條係就不定期之房屋租賃，限制出租人收回房屋，屬保護承租人之強行規定；租賃住宅市場發展及管理條例第10條則正面規定出租人得提前終止租賃住宅租約之法定事由。兩者同為規範出租人終止（收回）權之條文，但適用範圍、規範形式與程序要求不同。

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參考架構・破題

本題兩段各有主軸：前段考土地法第 34 條之 1 如何修正民法「共有物處分須全體同意」之原則及其政策考量；後段的關鍵在辨明「出租」是管理行為而非處分行為，故不能引土地法第 34 條之 1 第 1 項，而應回到民法第 820 條第 1 項的管理多數決。全文以「處分行為與管理行為之區別」貫串，即可拿到結構分。

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參考架構・破題

前段要求歸納我國土地登記制度之特性（以托崙斯登記制為藍本，兼採德國權利登記制）；後段的核心在指出土地法第 43 條的「絕對效力」並非使登記內容絕對真實不可推翻，而是對善意信賴登記之第三人賦予公信力，於當事人間仍得依實體法律關係請求塗銷。破題即點明：絕對效力是「相對的公信力」。

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參考架構・破題

題目已把國土計畫法的立法重點列出，實際問的只有兩項：主管機關如何保障民眾既有權利，以及補償救濟機制如何設計。答題主軸是「既存合法使用之容許＋過渡銜接＋特別犧牲補償＋行政爭訟救濟＋程序參與」五層次，並以題目引用的第 32 條為核心條文。

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釋字第 732 號宣告徵收非交通事業所必須之毗鄰地區土地違憲，背後法理是徵收的必要性與最後手段性。本題要先鋪陳徵收前應先尋求替代手段的法律依據（協議價購或以其他方式取得、公益性必要性評估），再逐一列舉替代手段並比較，最後就「需用土地人興辦公共事業」的立場提出較適選擇。

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參考架構・破題

本題是土地法第 34 條之 1 的經典爭點：共有物分割在民法上被定性為處分行為（廣義），但土地法第 34 條之 1 第 1 項所稱處分並不包括分割，故不得以多數決分割共有土地。答題應先辨性質，再論法條射程，最後說明立法者為分割僵局另設的協議、調處與裁判分割三條出路。

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參考架構・破題

本題要求把司法院歷來解釋所建構的財產權保障體系整理成一條邏輯線：財產權原則上受存續保障，權利人負有社會義務；限制逾越社會義務容忍範圍即形成特別犧牲，國家須以補償調整，其典型制度即徵收；補償須相當且及時，未依法發給則徵收失其效力，回復存續保障。歸納時以概念為綱、解釋為例，不要逐號抄解釋文。

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參考架構・破題

本題考信託不動產的「兩層登記」：以信託為原因的所有權移轉登記，是物權變動的生效要件，使受託人乙取得完整所有權；信託登記（含信託內容註記與信託專簿）則不是生效要件，而是使信託關係得對抗第三人的對抗要件，並公示信託財產之獨立性。答題以性質、要件、效力、未辦之後果四面向對比即可。

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參考架構・破題

題目引述國土計畫法第 32 條第 1 項，問的是這種「限制加補償」的設計背後有哪些國家責任法理。答題應指出：本條屬合法行為所生之行政上損失補償（非國家賠償），其正當化基礎依序是信賴保護與既得權保障、財產權存續保障與價值保障之轉換、社會義務與特別犧牲之界線、比例原則與正當程序，以及計畫變更的計畫保障責任。

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參考架構・破題

本題分兩層：先闡釋量能課稅原則之意義與憲法基礎，再檢驗地價稅特別稅率（租稅優惠）與該原則之關係。答題方向不是逕自宣告牴觸或不牴觸，而是以「租稅優惠屬社會目的規範、偏離量能課稅須有正當化理由」的審查架構收尾。

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參考架構・破題

本題考基地與房屋分屬不同人時各種優先購買權之競合順位。判斷關鍵有二：一為物權效力與債權效力之區分（土地法第104條與第34條之1第4項），二為第104條之權利人是否須與出賣人間有直接法律關係。

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三小題分別對應徵收補償之估價標準與所有權終止時點、他項權利之消滅與補償費代為扣交、以及對補償價額不服之救濟（異議、復議、行政救濟）。屬條文與程序題，把機關、期間與順序寫清楚即可得分。

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三小題依序為地籍圖重測之法定原因、到場而不能指界時之處理、以及對重測結果不服之救濟。全題落在土地法第46條之1至第46條之3與第59條第2項所構成的「界標指界—逕行施測—公告異議—調處—司法」軸線上。

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本題先要求建立不動產所有權消滅之法理與種類，再定性土地法第12條第1項「視為消滅」之性質。關鍵在同條第2項的回復（浮覆）規定，使該消滅並非終局、絕對之消滅，而是附回復可能性之相對（暫時）消滅；並應檢驗本件是否符合「天然變遷成為湖澤或可通運之水道」之要件。

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本題為比較題：一邊是地籍測量實施規則所定之作業程序（技術流程），一邊是國土測繪法對測量所建立之體系性定義（基本測量、加密測量、應用測量）。答題重點在指出地籍測量為國土測繪法「應用測量」之一種，但因兼具確定私權界址之效力，其意涵不僅是技術行為，二者範圍確有不同。

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參考架構・破題

三者同屬地籍測量，差別在辦理時機、範圍、發動方式、目的與救濟設計：第一次測量在創設地籍，重測在整區更新既有圖籍，複丈則是個案之標示變更或界址查明。答題應以名詞解釋加比較表的方式呈現。

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本題核心在財產權保障由「存續保障」轉為「價值保障」的界線：公權力之管制雖未剝奪所有權，卻使個別人民承受逾越一般社會義務之負擔時，即構成特別犧牲，應給予補償。答題宜以釋字第400號為起點串出後續解釋意旨，再與徵收作概念對照。

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參考架構・破題

本題問的是外國人依土地法取得土地從事農牧經營投資後，法制上如何確保其「依核定期限及用途使用」並防止投機壟斷。答題軸線為：平等互惠—土地種類限制—用途法定—事前核准與投資計畫—依期限用途使用與展期—定期查核—限期改正、撤銷核准與收回—移轉之限制。

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參考架構・破題

本題問非都市土地開發許可的退場機制：何種情形下直轄市或縣（市）政府應報經區域計畫擬定機關廢止原開發許可或開發同意，以及廢止後已完成分區與用地變更登記者應如何回復。答題主軸是「未依核定計畫、期限與條件開發使用」，並須寫出廢止後回復原使用分區及使用地之處理。

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參考架構・破題

本題要把「欠繳或逾期未繳地價稅」的法律效果分層寫出：金錢上的滯納金與利息、執行上的移送強制執行、登記上的移轉與設定典權限制、保全上的禁止處分與限制出境，以及虛偽適用優惠稅率時的罰鍰。分層作答比條文堆疊得分高。

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參考架構・破題

本題要把「徵收遇到農業用地或耕地」的法定關卡一次寫齊：公益性與必要性評估、勘選用地應儘量避免耕地與特定農業區農牧用地原則不得徵收及其例外、農業主管機關之同意、公聽會與協議價購先行、農地特有之補償項目（農作改良物、出租耕地承租人補償），以及事後未依計畫使用之收回機制。

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