土地法規概要　申論題歷屆試題與參考架構

參考架構・破題

本題涉及共有土地應有部分之處分所生優先承購權競合，以及分管契約之物權化。核心為土地法第34條之1第4項共有人優先承購權、土地法第104條（民法第426條之2）基地承租人優先購買權之要件與效力，以及民法第826條之1使用管理約定須經登記始得對抗應有部分受讓人。

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參考架構・破題

界標滅失致經界不明屬地籍爭議，行政上之確認途徑為「申請複丈（鑑界）—再鑑界—不動產糾紛調處—訴請司法機關」；測量人員則同時受地籍測量法規與行政程序法之拘束。

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參考架構・破題

三個子題分別涉及徵收公告後之禁止處分及其繼承例外、補償費未發給完竣之徵收失效，以及登記機關配合徵收應辦理之登記事項。

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參考架構・破題

本題考土地合併之法定要件（同一地段、地界相連、使用性質相同）、地籍原圖破損時重測之發動，以及測量完竣後之標示變更登記與共有關係之登記。

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參考架構・破題

本題考土地法第17條外國人取得特定土地之禁止、因繼承取得之例外與三年內出售義務，以及第18條平等互惠、第19條為鼓勵投資所設之例外規定。

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參考架構・破題

地籍圖重測係地籍整理而非權利創設，其法律效力之確定，繫於成果公告、異議複丈、界址爭議調處與司法確定，最後以土地標示變更登記完成。

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參考架構・破題

地價評議委員會是地價行政的專業審議機制，任務集中於各類法定地價與補償價額之評議。112年修法提高專家學者、民間團體代表與性別比例，正是為強化其專業性、多元性與公信力。

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參考架構・破題

土地徵收條例第49條第1項規定撤銷徵收、第2項規定廢止徵收；前者針對徵收自始有瑕疵，後者針對嗣後情事變更致無徵收必要。作答應先辨明二者性質差異，再逐款說明廢止事由與程序。

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參考架構・破題

公益出租人制度是住宅法以租稅誘因鼓勵屋主將住宅出租予受租金補貼者，擴大居住支援量能。作答應先界定定義與認定要件，再說明綜合所得稅與地價稅優惠，並可補充房屋稅及其他配套。

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參考架構・破題

本題考徵收補償費逾期未發之失效制度。應先說明原則（公告期滿十五日內發給完竣，否則該部分徵收失效），再逐款列出不受限制之除外情形，最後界定「發給完竣」之各種態樣。

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參考架構・破題

地籍圖重測是政府為整理地籍、逐區主動辦理之測量；土地複丈則是權利人因個別宗地異動或界址需求而申請之測量。二者在發動主體、範圍、目的、程序、費用與救濟上均不相同。

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參考架構・破題

區段地價是規定地價與公告土地現值作業的核心，係以地價區段為單位、由買賣或收益實例推估之概括價格；實價登錄之市價則為個別交易之實際成交價。二者在目的、形成方式與法律效果上均有不同。

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參考架構・破題

本題核心在土地徵收條例「土地改良物應一併徵收」之原則與其例外，並延伸至文化資產（古蹟、遺址）於徵收程序中的特別處理。作答時先點出一併徵收的立法理由（土地與地上物經濟上不可分、避免所有權人受特別犧牲而未獲完全補償），再逐款列出例外並各補一句理由；第二部分分「事前審核」與「施工中發現」兩層次鋪陳。

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參考架構・破題

本題問「已辦地籍測量地區發現錯誤如何更正」。答題主軸有二：一是區分「地籍測量成果錯誤」與「土地登記錯誤、遺漏」兩套制度；二是在測量錯誤中，依錯誤是否「純係技術性錯誤」而異其更正程序（登記機關得逕行更正，或應報經主管機關核准後更正）。掌握這個二分法即掌握本題主要配分。

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參考架構・破題

本題考市地重劃的「共同負擔／非共同負擔」區分，以及非共同負擔公共設施用地之指配順序與公有土地不足時的取得途徑。核心法理是受益者負擔原則：只有列為共同負擔的十項公共設施才能由參加重劃的土地所有權人以土地折價抵付，其餘公共設施用地不得轉嫁，須由需地機關另行價購或徵收取得。

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參考架構・破題

本題為土地法繼承登記之基本題，三個子問界線清楚：聲請人（誰可以辦）、聲請期限與逾期罰鍰（何時辦、不辦如何）、逾期未辦之公法上處置（公告、列冊管理、標售、登記為國有）。宜以條列方式逐項鋪陳，並在最後補一段制度目的（健全地籍、促進土地利用）作結。

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參考架構・破題

本題以區域計畫法之「開發許可」制度為核心：先問縣市政府受理後應審議之實體基準，再問取得許可後、辦理用地變更前的法定義務，最後問二者的公法關聯（附負擔行政處分與不當聯結禁止）。宜循「案件定性—審議基準—許可後義務—法律性質」四層推進。

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參考架構・破題

本題三問層次分明：地籍清理條例之立法目的、神明會土地代為標售之要件、標售時優先購買權人及順序。答題主軸是「申報與登記期限屆滿仍未處理者，由主管機關代為標售，將權利轉換為價金」，並以優先購買權保障既有使用關係之安定。

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參考架構・破題

本題以實價登錄（不動產成交案件實際資訊申報登錄）為軸，考申報義務之目的、申報不實之裁處對象（義務人與代理人之區別）、罰鍰與裁處機關，以及訴願管轄。關鍵在認定「申報義務人是買賣雙方，地政士只是代理人」，並以行政罰法關於代理人故意過失推定之規定，說明甲、乙仍應受罰。

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參考架構・破題

本題是土地稅法「公共設施保留地移轉免徵土地增值稅」及其「變更後再移轉之補徵」的經典題型，特殊處在於標的是非都市土地（鄉村區、交通用地），須說明其準用公共設施保留地之依據與理由。第二小題的關鍵在：免徵不是終局免除，而是遞延，乙再移轉時應以「第一次免徵前之原規定地價或前次移轉現值」為原地價計算漲價總數額。

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參考架構・破題

本題問原住民就原住民保留地取得之承租權、無償使用權、耕作權、地上權、農育權，可否轉讓或出租。答題主軸是「原則禁止、例外於一定親屬或身分範圍內得移轉」，其立法目的在確保原住民保留地不流失於非原住民、維護原住民生計與族群土地基礎；並應補充違反之法律效果與實務上人頭、借名之脫法問題。

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參考架構・破題

國土計畫法之「使用許可」是承接並取代區域計畫法開發許可的新制。題目限定於國土保育地區，重點有三：管轄機關上提至中央、保育地區使用原則從嚴（原則禁止、例外許可）、審議須兼顧環境容受力與災害風險。

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參考架構・破題

本題為土地稅法與行政程序（送達）之綜合題，兩個爭點：其一，對分別共有人之一（甲）送達地價稅繳款書，效力是否及於乙丙丁；其二，甲乙丙丁就地價稅債務是否為連帶債務。結論均為否定：地價稅就分別共有土地係按各共有人之應有部分分別課徵、分別開單並分別送達，且連帶債務以法律明文或當事人明示為限，土地稅法並無連帶之規定。

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參考架構・破題

本題問都市更新以權利變換方式實施時，範圍內已出租之土地及建築物，承租人得否主張繼續租賃關係。原則性答案是否定的：因權利變換致不能達到原租賃目的者，租賃契約終止，承租人不得主張繼續租賃，但得請求相當之補償；例外在於契約另有約定，或權利變換後仍能達成原租賃目的之情形。論述上應先說明權利變換之法律性質，再處理都市更新條例與民法買賣不破租賃之適用關係。

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參考架構・破題

本題考所有權社會化之下，私有土地處分自由所受的法定限制。破題先點出憲法保障財產權，但財產權負有社會義務，土地因具稀少性、不可移動性與強烈外部性，國家得基於公共利益依法限制其處分；接著依法規類型列舉五種特定土地，每一種都要交代「限制什麼行為」與「違反的法律效果」。

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參考架構・破題

本題考土地權利變更登記之會同申請原則，以及「登記權利人／義務人」的判斷標準。關鍵在於：判斷依據不是債權契約上誰是買方賣方，而是「該登記完成後，登記簿上權利之得失變更對誰有利、對誰不利」。掌握這個判準，兩個小案例就能直接套用。

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參考架構・破題

本題考都市更新中公有土地及建築物的特殊處理。核心命題有二：一是「應一律參加都市更新」的原則，並為此排除公產處分的一般限制（議會同意、公開標售等）；二是列出參加的具體方式。答題就按這兩條主軸展開，最後補一段政策評析。

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參考架構・破題

本題考徵收發動權之歸屬。原則上徵收之申請權專屬於需用土地人，私人不得請求國家徵收自己的土地；例外是法定的「一併徵收請求權」。而釋字第747號則另開一扇門：在公權力事實上穿越使用私有土地、形成特別犧牲時，所有權人得請求需用土地人申請徵收地上權。答題就是把「原則、例外、釋字747之突破」三層次寫清楚。

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參考架構・破題

本題問中央主管機關（內政部）審核徵收案件的「方式」與「審查事項」。方式的答題關鍵是合議制的土地徵收審議小組加上書面審查、聽取意見與實地勘查；審查事項要以公益性、必要性與正當程序為骨幹展開，不要只抄徵收計畫書的記載項目。

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參考架構・破題

本題要比較三部法律對「地主」的處理：已廢止的實施耕者有其田條例以出租事實界定地主並據以徵收；耕地三七五減租條例根本不用「地主」一詞而稱「出租人」，租約難以終止的爭議即由此而生；現行農業發展條例則已放棄地主／佃農的身分管制思維，改採農地農用之使用管制。答題以「定義比較＋思維轉變」為軸。

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參考架構・破題

釋字第739號是自辦市地重劃「正當行政程序」的分水嶺。答題重心在於：哪些規定被宣告違憲、違憲理由落在正當行政程序的哪一環（同意比例、聽證、資訊公開、處分送達），以及哪一部分被認為並未違憲。切忌只寫「違反財產權」而不拆解程序環節。

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參考架構・破題

本題前段是純程序題，照平均地權條例規定的步驟依序寫；後段考共有土地與公有土地的申報地價特別處理。作答要把「公告地價」（政府查估）與「申報地價」（所有權人申報、作為地價稅計徵基礎）的區別點明，才能把後段答得有層次。

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參考架構・破題

本題是預告登記的經典題型：先寫定義與要件，再處理「預告登記後登記名義人又將土地移轉並登記完畢」的效力。關鍵結論是該處分對於所登記之請求權有妨礙者無效（學說多認為係相對無效，僅對請求權人不生效力），乙得請求塗銷丙之登記；甲丙間之買賣債權契約仍有效，丙只能向甲追究債務不履行與權利瑕疵擔保責任。

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參考架構・破題

本題兩問：一是時效取得地上權登記應提出的證明文件，二是公告期間土地所有權人提起拆屋還地訴訟時登記機關的處理。第二問的答題關鍵是把「異議調處」與「權利關係有爭執應駁回」兩條路徑分清楚，並就該規定提出評述。

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參考架構・破題

本題考自辦市地重劃的內部權限分配與外部行政監督。答題主軸：會員大會是重劃會的最高意思機關，凡直接decide會員財產得失的事項不得授權理事會；而涉及不同意者財產權剝奪、對外發生法律效果的業務，則須經地方主管機關核定（准）。理由都要回到釋字第739號的正當行政程序。

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參考架構・破題

收回權（買回權）是徵收公益目的消失後對原所有權人財產權的回復機制，也是對徵收權濫用的事後監督。本題先寫土地法第219條的立法目的，再逐項比較該條與土地徵收條例第9條的差異，並點出後者優先適用、不再適用土地法第219條。

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參考架構・破題

本題核心為市地重劃對耕地租賃關係之「逕為註銷」及其損失補償。前段須詮釋「不能達到原租賃之目的」係指租賃標的因重劃而客觀上無法續為耕作；後段須依平均地權條例第63條所定兩款計算方式，說明補償義務人、計算基礎與扣除項目，並補充改良物、農作物拆遷補償與救濟途徑。

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參考架構・破題

本題考不課徵土地增值稅之連鎖移轉與原地價遞延效果。關鍵三點：丁為公司（法人）不符不課徵之承受人要件、A地已變更為住宅區而非農業用地、以及歷次不課徵後再移轉時原地價之認定（回溯至89年修正生效當期公告現值），並據以計算漲價總數額、適用一般用地累進稅率。

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參考架構・破題

耕地三七五減租條例以保護承租人為原則，出租人收回耕地為例外。作答應分三軸：租期屆滿前之法定終止事由、租期屆滿時之收回自耕、承租人違反自任耕作義務致租約無效之收回，並附帶說明補償義務與爭議處理。

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參考架構・破題

一併徵收屬附帶徵收，並非為公益需要而擴張徵收範圍，而是為避免徵收後殘餘部分不能使用或權利割裂，具保護被徵收人與落實完全補償之功能。態樣上分為依職權一併徵收之土地改良物，與依所有權人申請之殘餘部分一併徵收。

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參考架構・破題

民法對共有物處分採全體同意主義，土地法第34條之1則採多數決，係為打破共有僵局所設之特別規定。作答須先比較兩者，再闡述土地法之立法旨意，最後依時序完整交代多數決之操作程序（同意門檻、通知、優先承購、對價給付或提存、登記）。

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參考架構・破題

先完整鋪陳地價稅之課徵基礎、累進起點地價與級距稅率，再列舉優惠與特別稅率以求體系完整，最後從量能課稅、地權分散與稅負平滑三個面向說明採累進稅率及超額累進制之理由。

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參考架構・破題

本題為三段式設計：先寫一生一次自用住宅優惠稅率之要件與百分之十稅率，次寫不受一次限制（俗稱一生一屋）之各項要件，末寫重購退稅之條件、追繳規定及其立法意旨。答題時務必將面積、年限等數字寫清楚。

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參考架構・破題

徵收執行以「補償費發給完竣」為樞紐：公告與通知使徵收處分對外生效，並發生權利處分限制、救濟期間起算與發給義務之效果；補償費發給完竣則使徵收完成、所有權移轉；其後續行登記、接管、依計畫使用與監督。

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參考架構・破題

本題三問：耕地租用之定義與要件、不定期限租用耕地契約之法定終止事由、耕地租用爭議之處理程序。均以土地法為據，並須說明與耕地三七五減租條例之適用關係。

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參考架構・破題

本題兩段：一為得徵收私有土地之事業種類（土地徵收條例第3條十款，且範圍以事業所必須者為限）；二為勘選用地與範圍時對耕地、農業用地及特定農業區農牧用地之特別規範（避免優良農地、特定農業區農牧用地原則不得徵收、綜合評估分析及國家重大建設之認定程序）。

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參考架構・破題

本題三問：重劃前後地價之用途、查估重劃前各宗土地地價應先調查之土地資料、查估重劃後各街廓路線價或區段價應參酌之影響因素。作答訣竅是「重劃前看現況與管制，重劃後看規劃與潛力」。

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參考架構・破題

依土地法第73條之1之時序作答：列冊管理十五年期滿→移請國有財產署公開標售→標售前之公告與優先購買權→標售價款專戶儲存與提領→五次標售未標出登記為國有後，原權利人申請發給價金之程序與金額。

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本題考「不動產」概念的相對性。同一名詞在不同法律中因立法目的不同而有寬窄之別，作答宜先以民法的基本定義為軸心，再逐一比較其他各法的擴張或限縮，最後歸結於「立法目的決定定義範圍」的法理，切忌只抄定義而不說明差異原因。

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撥用是公有財產在政府機關間之調配，性質上為「非公用財產轉為公用財產」並變更管理機關，原則上不涉及私法上之買賣。本題兩問，前段須列舉法定不得撥用之情形，後段須完整鋪陳申請、核轉、核定、計價與登記之程序，兩段配分各半。

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撤銷徵收與廢止徵收是徵收處分之「回復機制」，核准後並非當然回復所有權，尚須經公告、通知、繳還補償費與回復登記等程序。作答應先區辨撤銷與廢止之不同，再依序鋪陳法定程序，並與收回權作比較。

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參考架構・破題

農村社區土地重劃須拆除既有房舍、農舍附屬設施與遷移墳墓，故拆遷補償是重劃能否推動的關鍵。本題應依「查估公告—限期自行拆遷—代為拆遷—補償發給—費用負擔—救濟」的程序軸線鋪陳，並點出違章建築不予補償與補償費列為重劃負擔二項重點。

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公有土地保持公有、不輕易出售，是為避免公產流失並保留未來公共使用彈性；但過度僵化將使零星、畸零或已被長期使用之公有土地無法有效處理，故法制上設有多種例外。作答宜先寫「原則與其法制控制機制」，再逐項列出例外並附條件，最後談程序與近年政策。

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建物第一次測量是建物所有權第一次登記的前置程序，其功能在確定建物之坐落、範圍與面積。法令設有消極要件，核心用意在於：不得使違反建築管理之建物藉由測量與登記取得合法外觀。作答應先說明制度目的，再列舉不得申請之情形並說明理由，行有餘力補程序。

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參考架構・破題

農地重劃以交換分合方式重新分配土地，原土地上的抵押權、典權與耕地租約並不當然消滅，如何延續或清理，是重劃法制的核心問題。答題主軸應扣住「重劃後分配之土地視為原有土地」此一權利同一性原則，再分別處理他項權利與租賃關係。

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參考架構・破題

本題是典型的理論型申論，要求從財產權保障出發建構「合理的土地徵收構成要件」。作答宜以憲法層次的特別犧牲理論破題，再以公益性、必要性、法律保留與正當程序、完全補償、目的拘束等要件逐項展開，並援引司法院解釋與現行土地徵收條例制度加以印證，最後提出檢討。

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