不動產估價 申論題歷屆試題與參考架構
地方特考三等，民國 102～114 年共 13 份試卷、52 題，其中 51 題附參考答題架構。考這一科的類科：地政。本頁列出歷年全部題目，參考架構只列開頭的「破題」，完整的答題架構、關鍵字與作答提醒請到站內查看。
114 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
何謂正常價格？何謂限定價格？限定價格偏離正常價格的現象以何項經濟原則加以論述最為適當？試說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題考技術規則所定價格種類中正常價格與限定價格之區辨，並要求以經濟原則解釋限定價格為何脫離正常價格。核心在合併或分割使部分對整體產生額外貢獻，故以貢獻原則論述最為適當。
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- 2
請依實價登錄之交易資料內容，選擇不動產估價技術規則第 23 條所列舉情形中的五項，說明無法有效掌握及量化調整致不予採用為比較案例之情形。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
技術規則第 23 條所列者屬情況因素非屬正常之交易，原則上應先作情況調整；惟實價登錄所能取得之欄位有限，若無法掌握異常情形並量化調整，即應不予採用為比較標的。答題須每項都回到掌握不到與量化不了兩個層次。
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- 3
試比較協議價購估價與土地徵收補償估價，於適用法令依據、價格日期、估價方法、比較標的選取和價格決定上有何異同？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩者同為興辦公共事業取得私有土地之價格評估，但協議價購為私法上買賣之合意價格，徵收補償為公法上之法定損失補償；差異主要在法令依據、價格日期、估價體系與價格決定機制，共同點則是均以市價為基礎。
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- 4
依不動產估價技術規則之規定，估計之價格種類包括那幾類？畸零地的估價可能以何種價格估計？試分析之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
前段為法規題：技術規則明定之價格種類為正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格（租金另有正常租金與限定租金）。後段為應用題：畸零地因不得單獨建築、市場性薄弱，最典型係以限定價格估計，例外情形亦可能為正常價格或特定價格。
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113 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
不動產市場資訊透明與否，可以透過那些指標來衡量？不動產市場資訊越透明，價格可能產生如何的變動？（25 分）
（25 分）
- 2
臺灣的實價登錄查詢系統提供相同地址過去歴年的交易價格。請問這種相同地址重複交易（repeat sales）的資訊可以如何幫助不動產估價？使用重複交易資料的時候，需要特別注意什麼？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
重複交易資料之價值在於同一標的前後兩次成交可自然控制不隨時間變動之品質特徵，最適合建立價格指數、推估期日修正率；使用時須注意品質已改變、樣本選擇偏誤與登錄資料本身之瑕疵。
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- 3
為何透過成本概念，可以推估不動產價格？建物逐漸變老的過程，如何影響建物以及土地價格？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
成本概念能推估價格，係建立在替代原則與生產費用價值說之上：理性買方不願以高於重新取得同效用不動產之成本購買。建物老化則透過物理、功能、經濟三種折舊侵蝕建物價值；土地不折舊，其價格取決於最有效使用，甚至因改建期待而上升。
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- 4
請先說明環境永續（environmental sustainability）的概念，接著說明這些概念如何影響不動產估價？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
環境永續指在不超越環境承載力、不損及後代滿足其需求之前提下使用資源，落到不動產即綠建築、能源效率、低碳與氣候韌性。其對估價之影響在同時改變三大方法之輸入值：比較法之調整項目、收益法之淨收益與折現率、成本法之成本與耐用年數。
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112 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
依據特徵價格法，請問影響土地價格之主要特徵有那些？請依據其影響程度高低說明其如何影響土地價格？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
特徵價格法將不動產視為一組特徵之組合，以迴歸估計各特徵之隱含價格。影響土地價格之特徵可歸為法定使用管制、區位可及性、宗地個別條件、鄰里環境與時間市場條件五類；多數實證以使用分區與容積率、區位可及性之影響最大。
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- 2
請說明公告現值與公告地價之估價作業程序有何異同？又為何兩者估計出之價格差異大？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
公告土地現值與公告地價同由地方主管機關依地價調查估計規則之同一套程序辦理，程序大同小異；差異在辦理頻率、法定用途與政策考量。兩者落差大的主因不在估價技術，而在地價稅稅基長期受政策壓抑，而公告現值逐年貼近市價。
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- 3
請問區分地上權估價之主要方法有那些？各有何優劣點？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
區分地上權係就土地上下一定空間範圍設定之地上權，常見於大眾捷運聯合開發、共構建物與公共設施上下空間利用。其估價核心是先求土地所有權之完整價值，再決定該空間之權利比率、地租負擔與剩餘期間對價值之影響；主要方法有比較法、收益資本化法、權利價值比率法、土地開發分析法與差額法。
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- 4
以 107 年 3 月 31 日為基期，在 112 年 3 月 31 日臺北市、新北市地價指數分別為 107.86、110.95，同期間不同單位所發布的房價指數如下表，請問為何房價漲幅會明顯大於地價漲幅？在進行土地估價時，直接以地價指數進行調整是否合理？（25 分）內政部地價 內政部住宅A 房價指數 B 房地產指數指數 價格指數時間/地區 臺北市 新北市 臺北市 新北市 臺北市 新北市 臺北市 新北市107Q1 100 100 101.82 103.09 82.89 90.23 99.46 101.48 112Q1 107.86 110.95 122.47 136.64 119.41 132.13 113.05 123.36變動率7.86 10.95 20.28 32.54 44.06 46.44 13.66 21.56（%）
（25 分）
參考架構・破題
同一期間（107Q1→112Q1）臺北市、新北市地價指數只漲 7.86%、10.95%，各房價指數卻漲 13.66%～46.44%。作答主軸有兩條：一是「房價＝土地價格＋建物價格」，房價還受建物成本與產品組合影響；二是各指數的編製對象、樣本與方法不同。再據此評論：價格日期調整直接套用地價指數不一定合理。
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111 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
影響不動產價格水準之因素有那些？依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則，計算位於繁榮街道路線價區段之宗地單位地價而為之修正，屬於那一種因素調整？又臨街深度為該計算原則之基礎，請問依臨街深度指數表修正之宗地地價是否適當？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題三問層次分明：先答影響價格水準之因素體系（一般、區域、個別因素），再判定路線價區段宗地地價之各項修正屬個別因素（宗地條件）之調整，最後評論臨街深度指數表——原則上可行但過於簡化，宜檢討。
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- 2
收益法係將收益資本化為現在價值的方法，依「不動產估價技術規則」之規定，用於資本化率主要有那些？其運用時機有何差異？又其間之數額高低關係如何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
收益法以「客觀淨收益÷資本化率」還原價格，資本化率（折現率）是收益法最敏感的變數，稍有差異即造成價格大幅擺動。本題要答三件事：不動產估價技術規則所列資本化率（折現率）的決定方法、各方法因資料條件不同而有的運用時機，以及收益資本化率、折現率、期末收益資本化率之間的高低關係。
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- 3
成本法係以重新取得成本進行折舊減價修正，以推估勘估標的價格的方法。建築物累積折舊額之計算可採取那些路徑之計算公式？「地價調查估計規則」第十二條所規定之計算公式屬於何者？其適宜性如何，試加以說明。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
累積折舊額的求法可先分兩條路徑：一是先求每年折舊額再累加，二是直接求累積折舊率（或建物現值率）一次算出；再依每年折舊額是否等額，分為等速（定額）法、定率法與償債基金（年金）法。地價調查估計規則第十二條的公式屬於等速折舊法，並採現值率路徑，其適宜性應從行政大量估價的需求來評價。
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- 4
依地價調查估計規則第七條的規定，蒐集之買賣實例有何種情形導致價格明顯偏高或偏低，應先做適當之調整？如果在實價登錄上蒐集到一筆交易資料，備註欄記載項目之一為兄弟間之交易。請問該交易案例是否可以採用？試說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
地價調查估計規則第七條處理的是「情況特殊、成交價格偏離正常價格」的買賣實例，法定處理順序是先做適當調整（情況修正），影響程度無法有效掌握時才不予採用。兄弟間交易屬親友（關係人）間之交易，並非一律不得採用，但實務上因偏離程度難以查證，多以不予採用處理。
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110 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
毗連的二筆土地，一為單面臨街地 A、一為路角地 B，兩者同時被劃入一般路線價區段或兩者同時被劃入繁榮街道路線價區段，其評估地價之結果是否相同？試依地價調查估計規則及其相關作業之規定加以說明。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
答案是：同時劃入一般路線價區段時兩筆地價相同；同時劃入繁榮街道路線價區段時不相同，路角地 B 高於單面臨街地 A。關鍵在於地價調查估計規則對兩種區段的「宗地單位地價計算方式」設計不同——只有繁榮街道路線價區段才就宗地個別條件（深度、路角等）逐筆修正。
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- 2
依地價調查估計規則的規定，可否採收益法評估公告土地現值？如何評估？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
可以。地價調查估計規則採「以買賣實例為主、收益實例為輔」的設計，買賣實例不足或無買賣實例之地價區段，得蒐集收益實例，以收益法求得土地收益價格，作為估計區段地價、進而查估公告土地現值的依據。
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- 3
依都市更新條例及其相關法規之規範，舊違章建築所有權人與合法建物所有權人是否可以參與都市更新後之權利價值分配？其價值之內涵為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
權利變換下有權參與更新後權利價值分配的是土地所有權人、合法建築物所有權人及他項權利人。違章建築非合法建物，其所有權人不能以建物所有權人身分參與權利價值分配，只能依都市更新事業計畫所定處理方案取得拆遷補償或安置；兩者「價值內涵」因此一為權利價值、一為補償性給付。
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- 4
何謂物理耐用年數？何謂經濟耐用年數？估價時，如果建築物的年數已超過經濟耐用年數，應如何調整其計算折舊之年數？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩種耐用年數的分野在「還能不能安全使用」與「還值不值得繼續使用」。成本法之折舊以經濟耐用年數為主。建物經歷年數已超過經濟耐用年數而仍在使用者，不能讓累積折舊率超過一而使價值歸零或為負，正確作法是重新估計其剩餘（殘餘）經濟耐用年數，以「已經歷年數加剩餘經濟耐用年數」作為調整後的耐用年數計算折舊。
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109 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
內政部刻正推動以基準地估價制度精進課稅地價查估之計畫。試就大量估價之觀點，說明我國現行課稅地價查估所採用之方法以及基準地估價制度；並請論述何以基準地估價制度可以精進課稅地價之查估。（25分）
（25 分）
- 2
何謂獨立估價？何謂部分估價？公告地價之查估應以何者為基礎？又同一地價區段中毗鄰的二個基地，分別蓋了三樓透天住宅與四樓透天住宅，此二基地評定的公告地價是否應該相同？試詳述之。（25分）
（25 分）
- 3
依「不動產估價技術規則」之規定，價格種類中那些價格具市場性？另「土地徵收補償市價查估辦法」中市價的意義為何？其與「不動產估價技術規則」中的何種價格最接近？兩者有何差異？實價登錄的價格是否可為市價查估的依據？（25分）
（25 分）
- 4
於不動產估價之相關規定中，有近鄰地區、地價區段、近價區段等相似之用詞，請說明三者之法源與意義？又三者間有何異同之處？試詳述之。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
三者都以空間鄰近與價格同質性協助估價，但層次不同：近鄰地區是一般估價的市場分析範圍，地價區段是地價行政的大量估價單元，近價區段則是徵收市價查估中用來支援或比較目標區段的價格相近單元。
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108 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
內政部宣示基準地地價採獨立估價之評估原則，請問何謂獨立估價？現行評估地上有建物之基準地地價採用之方法中，何者較能落實此精神？試論述之。（25 分）
（25 分）
- 2
房地價格扣除建物現值求得土地價格中，計算結果如果出現負地價，是否合理？其可能的原因為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
房地總價扣除建物現值出現負地價，在算術上可能發生，但在一般正常市場中不宜直接認定土地具有負價值；它通常是資料、假設或價值分配失配的警訊，應回頭檢查後再決定如何處理。
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- 3
何謂路線價估價法？其相對區段價法有何優勢？臺灣各縣市劃定之繁榮街道路線價區段為何有越來越少的趨勢？試說明其原因。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
路線價法是以街道為價格骨架，再依宗地接近街道及形狀條件個別化；它比區段價法更能反映商業街 frontage 的連續價差，但在現代都市多核心、立體化及交易資料增多後，適用範圍自然縮小。
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- 4
協議價購由需用土地人依「市價」與所有權人進行協議；而被徵收土地應按徵收當期的「市價」補償被徵收土地。請問此兩種「市價」之評估依據為何？在評估方法上是否存在差異？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
協議價購與徵收補償都以接近正常市場交易價格為目標，但前者是進入強制徵收前的個別協商，後者是依法定大量查估與行政審議形成的補償基準，不能把兩者的「市價」視為程序完全相同。
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107 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
收益法之運用中，何謂客觀淨收益？不動產估價技術規則對客觀淨收益之推算有何規定？又收益法所依循之估價原則為何？（25 分）
（25 分）
- 2
地政機關辦理公告土地現值之估價方法為何？請詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
公告土地現值採地價調查與大量估價：由正常交易資料形成區段地價，再依宗地條件評定各筆土地，而非逐筆委託個別估價。答題宜依資料蒐集、案例處理、區段劃分、區段估價、宗地計算與審議公告的順序展開。
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- 3
某縣政府擬徵收道路用地，該道路部分位於都市計畫區內，部分位於非都市計畫地區，請問如何評估該道路之補償地價？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
道路跨越都市計畫區與非都市土地，不能整條套用同一單價；應先分辨都市計畫內部分是否屬公共設施保留地，再分別依其法定市價查估方式估價，最後依各宗地權利與面積計算補償。
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- 4
某甲擬購買位於市中心土地，該土地上建有一棟老舊待拆除大樓，某甲購入後擬將其拆除重建新的辦公大樓，請問某甲該如何評估該土地之價格？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
甲的購買目的在拆除重建，估價核心不是老樓的帳面成本，而是比較「現況繼續使用」與「拆除後最有效使用」何者創造較高土地剩餘價值；購入價格上限還須反映拆除、開發、時間與風險。
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106 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
依不動產估價技術規則之規定，有那些價格種類？試各舉一例說明之。另以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時所採用的租金種類為何，試分析說明之。（25 分）
（25 分）
- 2
請問不動產估價的作業程序為何？試就各程序說明其對不動產估價結果可能的影響。（25 分）
（25 分）
- 3
造成折舊的原因有那些？因過度或不足所造成的價值減損，請問歸屬於那一種折舊？該如何推估該等折舊？（25 分）
（25 分）
- 4
依不動產估價技術規則之規定，一定期間之收益價格的計算式為何？某一宗土地擬設定 50 年地上權，在預期淨收益 100 萬元、折現率 5%的情況下，請問其權利價值為多少（計算至萬元）？如果將地上權年期改為 70 年，該權利價值為何？承續，如果預期淨收益在第 20 年起調漲 10%，請問其權利價值又如何？折現率 5%的相關利率因子如下： （25 分）複利 複利 複利年金 複利年金年期終值率 現值率 終值率 現值率20 年 2.653 0.377 33.066 12.462 30 年 4.322 0.231 66.439 15.372 40 年 7.040 0.142 120.800 17.159 50 年 11.467 0.087 209.348 18.256 60 年 18.679 0.054 353.584 18.929 70 年 30.426 0.033 588.529 19.343
（25 分）
本題含圖表或公式，請對照原卷 PDF。
105 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
請依不動產估價技術規則的規定，試述不動產價格的種類及各類不動產價格的名詞定義。（15 分）並請說明不動產估價之作業程序為何？（10 分）
（25 分）
- 2
某事業機構預計將名下具穩定收入之辦公大樓作為不動產證券化標的，現擬採折現現金流量分析法進行估價。請問何謂折現現金流量分析法？（5 分）其計算公式為何？（10 分）並試述各期淨收益的計算原則為何？（10 分）
（25 分）
參考架構・破題
折現現金流量分析法是把持有期間各期可得淨收益及期末處分價值，按反映風險與時間價值的折現率還原為價格日期現值；本題得分核心是公式各符號及各期淨收益口徑一致。
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- 3
國內為改進地價查估方式，一直有建構基準地價查估制度的倡議。請就「地價基準地選定及查估要點」，試述基準地之選定及查估之作業程序為何？（10 分）基準地的選定有何原則？（10 分）基準地的估價方法為何？（5 分）
（25 分）
- 4
試述建物折舊的發生原因為何？（10 分）並請依不動產估價技術規則之規定，說明建物折舊提存費之計算方式為何？（15 分）
（25 分）
104 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
多筆土地擬合併整體開發，其各單筆土地之價格應如何評估？又評估出之價格種類為何？請說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
多筆土地合併整體開發時，單筆土地的價值不宜仍按孤立使用估計；應先評估合併後整體土地價值，再以各筆土地合併前的正常價格作為貢獻基礎分配，所得原則上屬限定價格。
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- 2
不動產價格昂貴，估價結果對民眾權益影響甚鉅，估價人員的職業道德至為重要，請問估價人員應遵守之道德規範為何？（25 分）
（25 分）
- 3
成本法之理論基礎及應用時機為何？其在估價應用上有何限制？請說明之。（25 分）
（25 分）
- 4
何謂聯合開發權益分配？應如何估價？其與都市更新權利變換估價有何異同？請說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
聯合開發權益分配是把土地、資金、興建及其他投入轉化為開發完成後可分得的不動產或價金；估價須同時掌握開發前權利、各方投入與完工總價值，再與都市更新權利變換的法定共同負擔及分配機制作比較。
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103 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
我國目前對於土地徵收補償已經採取市價給予被徵收人地價補償，請問這個市價與不動產估價技術規則規定之正常價格是否相同？而正常價格與市場價值是否一樣？在辦理土地徵收時如果以買賣實例估計土地正常單價其方法為何？請分別說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
土地徵收的市價補償與估價技術規則的正常價格，都以正常市場交易水準為核心，但前者是徵收法制下依特定基準日、查估程序及評議機制形成的補償標準，不能未經轉換就與一般委託估價結果畫上等號；正常價格與國際估價所稱市場價值則實質高度相近。
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- 2
因應高房價問題，政府刻正考慮推動房地稅合一，試問目前政府機關對於以課稅為目的之公告地價，其查估方法為何？此種大量估價可否運用特徵價格法？請詳述之。（25 分）
（25 分）
- 3
何謂地上權估價？何謂都市更新權利變換估價？前述兩種估價方式都常由土地開發分析概念進行土地價格估算，究竟在運用土地開發分析時，估價人員必須要掌握那些估價原則才能正確的估算該筆土地價格？（25 分）
（25 分）
- 4
張三投資一棟住宅大樓，該棟住宅大樓目前全部出租使用收益，張三投資此棟大樓預計 5 年後將該棟大樓出售，請問估價人員對於此棟大樓應該如何進行估價？而在查估此棟大樓客觀淨收益時，有無需要注意事項？請分別說明之。（25 分）
（25 分）
102 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
何謂最有效使用原則？有一筆位於都市精華商業區之土地，附近商辦大樓林立，且不動產市場交易熱絡。該筆土地目前係做為臨時停車場使用。請問該筆土地目前使用情形是否已達最有效使用？請詳述判定之理由。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
最有效使用不是「目前有收益」或「法定容積用滿」即可，而是價格日期當時，在合法、實質可能、財務可行的方案中，能使土地獲得最高利益的使用；本題臨時停車場原則上只是過渡使用，但仍須經市場與開發時機驗證。
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- 2
比較法調整率有何限制？經比較調整之比較標的試算價格採用又有何限制？請依不動產估價技術規則之相關規定說明之。（25 分）
（25 分）
- 3
政府既每年公告土地現值，何以仍推動辦理地價基準地制度？兩者在作業程序及估價方法上有何不同？請詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
公告土地現值雖涵蓋全面宗地並具法定用途，但以地價區段為核心，難細緻反映標準宗地的個別條件；地價基準地制度以具代表性的固定點位精密查估，目的在建立地價標竿、監測市場並校準大量估價，兩者是互補而非重複。
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- 4
何謂租賃權估價？何種情形須進行租賃權估價？其與租金估價有何不同？請詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
租賃權估價是在既有租約下評估承租人所享權利的資產價值，核心是契約租金與市場正常租金之差額利益；租金估價則是估計一定期間使用不動產所應支付的租金水準，兩者分屬權利價格與期間收益。
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其他等別的「不動產估價」
- 不動產估價（高考三級）（56 題）
題目來源：考選部考畢試題查詢平臺（政府資訊公開資料）；參考架構為本站自撰，僅供準備方向參考，非官方標準答案。最後更新：。