不動產估價 申論題歷屆試題與參考架構
高考三級，民國 102～115 年共 14 份試卷、56 題，其中 54 題附參考答題架構。考這一科的類科：地政。本頁列出歷年全部題目，參考架構只列開頭的「破題」，完整的答題架構、關鍵字與作答提醒請到站內查看。
115 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
政府部門辦理地價查估，常有地價區段劃設之必要，請比較公告土地現值之地價區段、基準地近價區段及徵收補償地價區段之劃設有無不同？請就其劃設目的（或功能），依據法規相關規定分述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
三種地價區段都是「將影響地價因素相近、地段相連之土地劃為同一區段」的成批估價技術，但因所依據法規與估價目的不同（課稅地價、長期地價基準、徵收補償市價），在價格性質、劃設精細度與特殊土地處理上有明顯差異。答題應以「共同點—各自目的與法規—劃設方法—綜合比較」的順序展開，最後要有比較，不能三段各說各話。
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- 2
針對位於都市計畫農業區之零星建築土地（俗稱建地目）及住宅區土地估價時，其影響價格因素分析重點有何不同？請詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩者最大差異在「法定可建築性與使用強度」：住宅區土地以建築住宅為最有效使用，市場交易活絡，價格因素分析重心在建築強度與生活機能；都市計畫農業區內之零星建築土地（俗稱建地目）能否建築、建到多大都受嚴格管制，交易稀少，分析重心在合法建築之可能性、使用限制與變更期待，兩者不可直接比價。
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- 3
都市計畫地區之公共設施保留地辦理徵收補償市價查估時之特殊性為何？請詳述之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
公共設施保留地因都市計畫劃設而長期受使用管制，市場交易萎縮、幾乎沒有可直接比較之正常交易實例，其市價無法以一般宗地方式查估；現行制度乃改採「單獨劃設地價區段、以毗鄰非公共設施保留地區段市價推估」之間接方式，並排除徵收計畫本身造成之價格變動，這就是其特殊性所在。
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- 4
請說明下列名詞之意義：
（一）何謂部分估價？何謂獨立估價？（10 分）
（二）何謂土地殘餘法？何謂建物殘餘法？（10 分）
（三）何謂特殊價格？（5 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題三小題分屬「估價作業之對象範圍」、「收益法之殘餘技術」與「價格種類」三個區塊。名詞解釋題要先給定義、再講性質或要件、最後補適用時機或與相對概念之區別，才拿得到完整分數。
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114 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
請說明國內不動產估價之價格種類，又這些價格種類與國際（例如國際評價準則 International Valuation Standards）之價格種類有何差異。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
國內價格種類由不動產估價技術規則明文列舉並具法規拘束力，屬規則導向；國際評價準則則以「價值基礎」為概念架構，由估價師依委任目的選用並充分揭露假設，屬原則導向。差異不只在名稱對應，更在制度性質、選用彈性與揭露要求。
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- 2
請說明土地受污染時，可能產生之價格影響效果、估價方法，及進行估價時應注意事項。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
污染對土地價值的侵蝕不只是整治費用一項，還包括使用與處分受限期間的收益損失，以及整治完成後市場仍然存在的心理性折價（污名效應）。估價上應以「未受污染狀態價值」為起點，逐層扣除可量化成本與風險，並嚴格依環境專業報告立論。
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- 3
請說明國內土地徵收市價補償之估價流程與可能產生之爭議，又如何能避免爭議之產生？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題核心是土地徵收條例「按徵收當期之市價補償其地價」如何落實。先依土地徵收補償市價查估辦法鋪陳查估流程，再從制度設計與實務運作指出爭議，最後由資訊公開、程序參與、估價專業化三個面向提出避免之道。
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- 4
請說明不動產估價師（或估價人員）應遵循之職業倫理規範，又如何判斷其是否確實遵守上述規範？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
估價之公信力來自估價師的獨立性與可驗證性，故職業倫理規範不僅是道德宣示，更以不動產估價師法之義務與懲戒規定加以強制。第二問的關鍵在於指出「倫理無法直接觀察，只能透過報告書之可檢驗性、覆審機制與統計比對等間接方式判斷」。
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113 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
在現行法規基礎下，估價時正常價格與限定價格各自使用的時機為何？這幾年房地產價格居高不下，請問不動產估價的變動原則、預測原則、競爭原則各自為何？是否能解釋臺灣目前的房價？請說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題前後兩段各有重心：前段考價格種類之選用時機，答題要回到不動產估價技術規則對正常價格與限定價格之定義與限定條件；後段考三個估價原則能否解釋高房價，關鍵在於誠實指出這三個原則各能解釋一部分，但須併用供需、替代與最有效使用原則，不宜誇稱單一原則足以說明房價。
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- 2
地震發生後建築物大樓發生毀損，如果此建築物要進行都市更新，依據現行法令規定，何謂權利變換估價？要如何估計區分所有建物的基地權利價值？請說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩問：權利變換估價在現行都市更新法制下的意義與範圍；震損大樓改建時，區分所有建物各戶之基地權利價值如何評估。後者關鍵在「土地應有部分＋樓層別效用比→地價分配率」。
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- 3
缺工與缺料導致營建成本不斷飆升，請問要如何估計營造施工費？缺工與缺料的時候是否會影響到估價？請說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
營造施工費是成本法的主體，其估計應先釐清成本構成項目，再依資料可得性選擇淨計法、單位工程法或單價比較法。缺工缺料確實會推升重建成本，但成本上升不等於價格上升，估價上必須以替代原則與市場行情檢核，避免把成本直接當成價格。
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- 4
何謂建築物殘餘法？目前國內地上權住宅日益普遍，針對地上權住宅的土地估價方法有那些？請說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
前段考收益法殘餘技術之一的建物殘餘法；後段考地上權住宅的土地權利估價。地上權住宅的關鍵特徵是「有期限、須繳地租、期滿返還」，因此土地估價必須處理剩餘年期遞減與地租負擔，所有方法都圍繞這兩點展開。
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112 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
實價登錄上有一筆十二層住宅大樓的七樓近期交易資料，請依據地價調查估計規則與不動產估價技術規則之規定，在不知土地價值比率或建物價值比率下，分別說明如何評估該住宅大樓之基地價格。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
題目限定條件是「不知土地價值比率或建物價值比率」，等於封住分配法，必須走抽取法；並因實例是十二層大樓之七樓，須處理區分所有建物的樓層別效用比與土地應有部分還原問題。
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- 2
評估公告土地現值時，需先劃設地價區段。依據地價調查估計規則的規定，地價區段的類型有那幾種，試詳細說明之。又各地價區段中，如何依區段地價推估宗地地價？（25分）
（25 分）
參考架構・破題
本題考地價調查估計規則的兩個核心動作：地價區段之劃設類型，以及由區段地價推算宗地地價。答題以「先分類、後計算」為軸，計算部分要區分一般區段與路線價區段。
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- 3
何以不動產估價非常重視價格日期？請選擇一項最相符之經濟原則說明之。另請比較分析：公告土地現值、徵收補償市價、都市更新權利變換估價時，價格日期之相關規範。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
價格日期是不動產價格的時間座標；不動產具長期性、個別性且受景氣與政策影響，價格會隨時間變動，故最相符之經濟原則為「變動原則」。第二段再比較三種法定估價作業之價格日期規範。
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- 4
何謂土地開發分析法？運用該法推估毗鄰二宗位於第三種住宅區、面積相同，但現況各為停車場（A） 、七層樓住宅華廈（B）之土地，試分析A、B兩者之正常價格關係。（25分）
（25 分）
參考架構・破題
先答土地開發分析法之定義與公式，再處理比較題。關鍵觀念：土地估價以「假設為空地」之最有效使用為前提，故A、B兩宗之素地正常價格相同；差別出在B之現況存有建物，需扣除拆除與整合成本後才等於可開發土地。
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111 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
計量模型分析法與比較法之主要差異為何？在國內不動產實價登錄制度不斷精進下，請問政府評估土地稅之稅基與土地徵收市價補償是否可採用計量模型分析法為之？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
前段比較計量模型分析法與比較法在資料量、調整方式與客觀性上的差異；後段須分開判斷—稅基屬大量估價，適合導入計量模型；徵收補償市價涉及個別財產權與正當法律程序，宜作輔助工具而非唯一依據。
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- 2
土地徵收補償市價查估之過程為何？又如何以買賣實例估計土地正常單價？試依土地徵收補償市價查估辦法之規定予以說明。（25 分）
（25 分）
- 3
我國近期受到美國聯邦準備理事會（Fed）升息之影響，國內中央銀行也開始升息，請問升息對於不動產估價的影響為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
升息透過資金成本改變不動產的折現率、開發成本與有效需求，對三大估價方法都有影響。答題以「三大方法＋市場面＋估價實務應注意事項」為骨架，並用變動與預測原則收尾。
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- 4
請說明目前國內容積移轉折繳代金估價之方法為何？並說明有何檢討改進之處。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
容積移轉折繳代金是以金錢代替實體容積移轉，其估價核心是「代金＝所移入容積之價值」。答題先寫現行制度與估價方法，再從估價基準、公益歸屬、程序三面向檢討。若對施行細節不確定，宜寫制度架構與方法邏輯，並註明以主管機關最新規定為準。
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110 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
近來受 COVID-19 的影響，居家辦公成為新的趨向，請問此對不動產住宅價格有何影響？另請列出四項最為相關之經濟原則，說明不動產估價時應掌握之價格判斷。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
居家辦公改變住宅的使用需求與區位偏好，屬價格形成因素的變動；第二段須明確列出四項經濟原則並說明各自對價格判斷的指引。答題架構為「影響分析＋四原則應用」。
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- 2
由不動產價格分離土地價格之方法，可採抽取法（extraction method）或分配法（allocation method）。試說明兩者之意義？其經濟意涵與估價結果有何差異？於公告地價之查估中宜採何種方法？試說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩法都在解決「房地總價如何分離出土地價格」。抽取法由總價扣建物價格，屬殘餘思維；分配法按土地與建物價值比率分割，屬比率思維。最後須明確回答公告地價查估宜採抽取法。
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- 3
何謂公共設施保留地？辦理土地徵收時，公共設施保留地地價查估方式與公共設施用地有何異同？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題兩問：先界定公共設施保留地之概念，再比較徵收補償地價查估時，保留地與已取得（開闢）之公共設施用地的異同。核心在於保留地所受都市計畫之使用限制屬特別犧牲，其損失不應由被徵收人承擔，故查估上設有毗鄰地平均之特別規定。
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- 4
將收益資本化為價格之收益法可採直接資本化法和折現現金流量分析法，請列示其計算公式並說明兩者的差異。同一估價案件中如果分別採用兩者試算，兩者採用的資本化率有何關係？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
收益法兩種操作方式的差別在「期間假設」與「率的性質」：直接資本化法以穩定之單期淨收益除以收益資本化率求價；折現現金流量分析則逐期預測現金流並加計期末價值後折現。同一案件並用時兩率不是同一數字，關係為 r ＝ Y － g。
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109 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
根據比較法的基本精神，具有類似特徵（例如基地面積、基地形狀、建物構造、建物屋齡……等）的不動產，價格應該相近。如果市場上特徴類似的不動產，價格卻有明顯差異時，如何解釋這個現象？前述現象對於比較法的使用有何啟示？（25分）
（25 分）
參考架構・破題
比較法建立在替代原則與市場比較基礎，但所謂『類似』不等於完全同質；可觀察特徵相近而成交價有差異，通常是未觀察品質、交易條件及資訊環境共同作用的結果，而非比較法失效。
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- 2
農地價格的決定因素，一般包括自然生產力、農業設施、都市距離，以及相關法令制度。請以臺灣為例，說明估算農地價格時比較合適的估價方法，以及應用時應該注意的事項？（25分）
（25 分）
參考架構・破題
農地價值同時受農業生產收益與都市邊緣的區位、管制及預期影響。臺灣農地市場若有足夠正常交易，以比較法為主；能可靠掌握農業收益者，以收益法檢核，農業設施則得以成本法輔助。
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- 3
請分別說明政府執行地價稅、房屋稅、土地徵收、以及都市更新時，為什麼需要知道土地及建物的價格？又這些土地及建物價格的認定基礎為何？（25分）
（25 分）
參考架構・破題
四項制度都需要價值資訊，但目的與價格基礎不同：租稅重在公平課稅與量能，徵收重在完全補償，都市更新則重在權利變換前後的公平分配，不能一概以市場成交價處理。
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- 4
何謂大量估價？大量估價在政府及民間的應用情形如何？依據目的不同，政府及民間對於估價結果檢核標準存在那些不同？（25分）
（25 分）
108 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
請比較直接資本化法與折現現金流量分析法的差異，並說明在不動產實務應用時兩者的優先適用性。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩者都把未來收益轉換為現值，但直接資本化法以一個正常化年度及資本化率概括未來；折現現金流量分析法則逐期預測淨收益與期末價值，再以折現率還原。優先性應由現金流穩定程度、資料可靠性及估價目的決定。
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- 2
有關房地結合所產生之超額利潤歸屬，有那些不同的觀點，又地價調查估計規則與不動產估價技術規則採用的觀點各為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
房地結合價值可能大於土地成本價格與建物成本價格之和，差額即結合所生的超額利潤。其歸屬有土地貢獻說、建物貢獻說及聯合貢獻說，差別在拆分時由誰取得剩餘價值。
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- 3
若以比較法進行素地價格評估，當比較標的與勘估標的在面積與容積率等項目上有相當程度差異時（如下表一所示），請具體說明在個別因素應調整的項目、方向，以及調整率決定方式。（25 分）表一 勘估標的與比較標的資料項目 勘估標的 比較標的 1 比較標的 2 比較標的 3形狀 長方形 長方形 長方形 長方形面積（坪） 400 坪 1200 坪 150 坪 50 坪容積率（%） 225% 325% 280% 120%
（25 分）
本題含圖表或公式，請對照原卷 PDF。
- 4
請問不動產交易實價登錄制度對於不動產估價的效益與限制為何？又未來實價登錄制度可能的改進方向為何？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
實價登錄把原本分散且資訊不對稱的成交資料轉為可查詢資料庫，提升比較法與市場分析的可行性；但『已登錄』不等於『可直接當比較標的』，仍須查證交易正常性、標的同一性與價格內涵。
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107 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
請問 10,000 坪的土地與 500 坪的土地，運用土地開發分析法評估其土地開發分析價格時，有何異同？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩種面積的土地都可依土地開發分析法，以開發完成後可銷售總價值扣除全部開發負擔，反推價格日期的土地價值；差異不在公式，而在開發規模造成的產品、期程、公共設施、去化與風險假設。
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- 2
試述評估比較價格的要領，並說明不動產估價技術規則中，由透天住宅價格分離土地價格之方法。依該方法取得比較標的求得之比較價格和直接以土地為比較標的求得之比較價格，是否相近？試詳述其理由。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題先寫比較法的標準程序，再說明透天房地總價如何以土地抽取法拆出基地價格。由透天拆出的土地價格含有房地產品結合所形成的剩餘，與素地直接交易價格的內涵不同，故不必然相近。
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- 3
何謂經濟租金？市場上有房東將每月租金 30,000 元的公寓隔成 5 間套房出租，每間收費 10,000 元，每單位的押金為 2 個月租金。假設市場利率為 2%，請問其經濟租金為多少？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
經濟租金是正常市場條件下，能反映租賃不動產在價格日期經濟價值的市場租金，不等於契約實收的支付租金。題示分隔套房若欠缺合法性與最有效使用條件，其高額實收不能取代公寓正常市場租金。
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- 4
某不動產於第 1 年年末之市場租金為每月 10,000 元，市場中相似不動產之折現率為5%、資本化率為 4%，請問運用直接資本化法求得之收益價格為何？若每 3 年租金向上調整 5%，第 9 年之後不再變動，投資者擬於第 10 年出售。請依據下表提供之數值，運用折現現金流量分析法，評估其收益價格。（25 分）複利現價率 複利年金現價率 複利現價率 複利年金現價率年期（5%） （5%） （4%） （4%）1 0.9524 0.9524 0.9615 0.9615 2 0.9070 1.8594 0.9246 1.8861 3 0.8638 2.7232 0.8890 2.7751 4 0.8227 3.5460 0.8548 3.6299 5 0.7835 4.3295 0.8219 4.4518 6 0.7462 5.0757 0.7903 5.2421 7 0.7107 5.7864 0.7599 6.0021 8 0.6768 6.4632 0.7307 6.7327 9 0.6446 7.1078 0.7026 7.4353 10 0.6139 7.7217 0.6756 8.1109
（25 分）
本題含圖表或公式，請對照原卷 PDF。
106 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
不動產價格是一個區間而不是一個定值，因此不動產估價往往帶有人為判斷的空間，這是不是代表不動產估價不是科學？為什麼？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
價格呈區間、估價含專業判斷，不代表估價不是科學；它屬於以市場證據、可檢驗程序與理論為基礎的應用社會科學。應區分『存在不確定性』與『任意主觀』，前者可管理，後者才違反估價專業。
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- 2
請先解釋成本法的基本精神，然後說明評估大型商用不動產建築物（例如觀光飯店、購物中心）價格的時候，使用成本法應該注意的問題。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
成本法以替代原則為核心：理性買方通常不會支付高於取得同等效用土地並建造同等效用建物所需的價格。大型商用不動產的難點不在公式，而在特殊工程、長工期、折舊、企業經營價值與不動產價值的分離。
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- 3
網路商店興起之後，改變了那些決定不動產價格的基本原則，以及這些原則改變後如何影響商用不動產價格？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
網路商店並非使傳統估價原則失效，而是改變各原則所依賴的市場範圍、區位條件與收益來源。作答宜先列價格形成原則，再分零售店面與物流、倉儲等商用不動產說明價格重分配。
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- 4
有兩塊緊鄰的都市土地，所有的土地條件都相同（土地使用分區、容積率、建蔽率、面積…等），然而一塊為素地（基地上面沒有建物），另外一塊土地上面已經蓋有建物。請問這兩塊土地在估價的時候，價格考量的因素有何相同以及不同的地方？又，這兩塊土地何者價格可能較高？為什麼？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩地法定條件雖相同，素地與已建築土地的價格仍取決於各自價格日期的最有效使用。核心不是逕認有建物必較貴，而是判斷既有建物對土地究竟產生正貢獻、零貢獻或負貢獻。
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105 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
原位於都市計畫農業區的一宗土地，於民國 100 年依都市計畫變更為工業區，但尚未發布細部計畫，今（105 年）擬徵收該土地開發為工業區。依最有效使用，應以何種使用分區評估其補償市價？該如何評估？試詳述之。 （25 分）
（25 分）
參考架構・破題
價格日期時主要計畫既已把土地變更為工業區，分區認定原則上應依合法的工業區身分；但細部計畫未發布使開發條件、可建築時點及公共設施負擔仍不確定，不能直接套用已完成開發工業地的單價。
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- 2
請依不動產估價技術規則之規定列示土地開發分析法計算公式，另依土地開發分析法進行估價時，對於相關變數的資料應留意那些事項，才能得到合理的價格推估，以免落入「垃圾進垃圾出」（garbage in, garbage out）的結果，試舉例說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
土地開發分析是以開發完成後的預期總銷售價值，回扣全部開發成本、資本利息與合理利潤，以求取開發前土地價格。公式只是容器，輸入資料須同一價格基準、同一開發方案且有市場證據，否則即會產生垃圾進、垃圾出的結果。
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- 3
因應地震引發土壤液化的課題，政府建置了土壤液化潛勢查詢系統供民眾查詢。請問土壤液化的相關課題，會對不動產價格產生那些影響？如何評估土壤液化土地的正常價格？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
土壤液化潛勢是影響市場風險認知與利用成本的個別因素，不等於土地必然液化或一律不能建築。正常價格應以價格日期一般買賣雙方已知資訊為基礎，辨認實際危害、可治理程度及市場反應後評估。
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- 4
請問如何評估地上有區分所有建物之基地價格？試就不動產估價技術規則與土地徵收補償市價查估辦法之規定比較分析之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
區分所有建物基地須先分清楚「整宗基地價格」與「各專有部分所對應的基地權利價值」。估價技術規則偏重以市場方法求取個別權利價值；徵收查估辦法則以徵收補償的地價區段與宗地查估程序求取基地市價，再依土地權利範圍分配。
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104 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
- 1
需用土地人申請徵收都市計畫區內之公共設施保留地前，依土地徵收條例規定，應先與所有權人協議價購。而協議價購，應由需用土地人依「市價」與所有權人協議。而被徵收之土地，依同條例規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價。公共設施保留地於上述兩種「市價」有無不同？又應如何查估？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
兩處所稱市價都以正常市場交易價值為核心，但法律目的與形成程序不同，故個案金額不必然相同。協議價購是徵收前由雙方就合理價格磋商；徵收補償則受法定查估基準、地價區段與公共設施保留地特別計算方式拘束。
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都市計畫容積移轉實施辦法第 9 條之 1 規定接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之。請說明容積移入折繳代金應如何評估，其應依循之估價原則為何？請至少列舉三種估價原則並詳細說明其與容積代金估價之關係。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
容積移入折繳代金的經濟本質，是接受基地因增加可利用樓地板而取得的增量土地利益，不是把移入容積面積直接乘以附近土地單價。應比較移入前後同一基地的土地價值差額，並以市場與開發可行性驗證。
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請說明重建成本與重置成本之意義，不動產估價應用上係以求取那一種成本為原則？在何種情況下得採用另一種成本來替代？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
重建成本著眼於「複製相同建物」，重置成本著眼於「重造相同效用」。依估價規範，建物成本估計以重建成本為原則；原材料已不生產、施工方法已改變，或忠實複製不切實際時，才以重置成本替代。
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某一不動產，目前係由所有權人提供其父母居住，並無出租收益，是否可採用收益法來評估其價格？請就收益法之意義、評估程序等分析說明之。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
可以採收益法。收益法評估的是不動產在正常市場下創造收益的能力，不以價格日期已有實收租金為必要；無償供父母居住屬所有權人的特殊使用安排，應以市場租金設算，但資料不足時宜以比較法為主、收益法為輔。
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103 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
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請問土地所有權人參與都市更新權利變換時，依不動產估價技術規則之規定，如何查估其基地權利價值？（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
都市更新權利變換的基地權利價值，應先評估更新前各宗土地在法定評價基準日的正常價格，再按各所有權人的權利範圍計算，並以其占更新單元更新前總權利價值的比率作為參與分配基礎；不能僅按面積平均。
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有關建物累積折舊額之計算，不動產估價師應先視建物特性及市場動態判斷折舊之路徑，採取適合之折舊方法。試依不動產估價技術規則之規定，繪圖說明折舊路徑之類型，並分析其適用之時機與可採取之折舊方法。（25 分）
（25 分）
參考架構・破題
本題應以「橫軸為建物經歷年數、縱軸為累積折舊額」作圖，再比較直線、前快後慢及前慢後快三種典型路徑。折舊方法不是任意套公式，須與建物的物理耗損、功能退化及外部市場變化相配。
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- 3
何謂「土地貢獻說」？何謂「聯合貢獻說」？試依附建物土地之估價說明之。另不動產估價技術規則第 125 條中，分算各區分所有建物之基地權利價值時，有關基地價值比率之計算公式為何？其與上述何種學說較為接近？有何差異？試分述之。（25 分）
（25 分）
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何謂最有效使用原則？假如有一住宅用地甲擬被徵收作為垃圾掩埋場使用；另有一農地乙擬被徵收作為住宅使用。請問依最有效使用原則，甲、乙應以何種用地使用評估其市價？其可採取何種估價方法評估之？（25 分）
（25 分）
102 年（考試時間 120 分鐘） 原卷 PDF
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某住宅大樓位於政府已公布的淹水潛勢區，同時，回顧過去 5 年來的災害歷史，曾出現淹水達 30 公分的紀錄，造成建物與財產損失。首先請說明樓層別效用比與地價分配率的定義，並進一步考量該地區的災害潛勢與樓層價差關係，說明符合該區現況的樓層別效用比與地價分配率的調整方式。（25 分）
（25 分）
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請以比較法及補償基準法，評述土地之上下有其他設施通過時，地價減損額之評估方式。（25 分）
（25 分）
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請針對自用市場、販賣用市場及投資用市場的不同特徵，建議合適的不動產估價方式，並說明其考量原因；同時，請以現金流量法公式說明總投資期程為 20 年之不動產投資標的，已知未來 10 年的預測收益，同時計入 10 年（不含）以上之不可預測收益時之計算方式。（25 分）
（25 分）
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請說明運用成本法估價時，除了營造或施工費外，有關其他各種費用之計算基準，同時進一步說明不予計入與部分計入之處理方式。（25 分）
（25 分）
其他等別的「不動產估價」
- 不動產估價（地方特考三等）（52 題）
題目來源：考選部考畢試題查詢平臺（政府資訊公開資料）；參考架構為本站自撰，僅供準備方向參考，非官方標準答案。最後更新：。