民法物權編概要　申論題歷屆試題與參考架構

115 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲於 114 年 3 月 1 日前往乙建設公司所興建之某社區參觀，甲看中該社區 A 棟 13 樓 3 號之 B 屋一間，經與乙之銷售人員討價還價結果，雙方以價格新臺幣 3,000 萬元成交，惟並未當面寫下書面契約。試問：雙方之買賣契約是否有效成立？（10 分）如乙欲將 B 屋之所有權移轉給甲，是否應以書面為之？（7 分）倘移轉所有權行為未以書面為之，其效力為何？得否補正？（8 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題橫跨債權行為與物權行為之區別：不動產買賣契約屬債權契約，原則上為不要式行為；而移轉不動產所有權之物權行為，依民法第758條第2項須以書面為之。作答主軸即在「債權行為不要式、物權行為要式」之二分，再處理欠缺書面之效力與補正。

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2. 2

   乙於甲之 A 地上，營造未辦保存登記之 B 屋（違章建築）一棟，試問：

   （一）乙於和平、公然、繼續占有 A 地 20 年後，可否主張時效取得地上權？（8 分）

   （二）如乙將 B 屋之事實上處分權移轉於丙後，若甲欲依物上請求權請求返還 A 地，其相對人為何？（8 分）

   （三）如丁於和平、公然、繼續占有 B 屋 20 年後，可否主張時效取得 B 屋之所有權？（9 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題以違章建築為軸，串起時效取得地上權、未辦保存登記建物之事實上處分權，以及違章建築能否時效取得所有權三個經典爭點。作答重點在「占有之意思」與「未登記不動產」兩個要件的操作。

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3. 3

   甲、乙、丙三人共有 A 地，應有部分各三分之一，嗣甲因與乙、丙請求協議分割不成，而向法院聲請為裁判分割，法院採變價分割之方式為之。於 A 地進行拍賣時，試問：

   （一）如由甲、丁共同拍定，乙、丙是否仍對 A 地有優先承買權？（8 分）

   （二）如由丁拍定，甲、乙主張優先承買時，法院應如何處理？（7 分）

   （三）如由丁拍定，甲、乙聲明按「甲三分之二，乙三分之一」之比例優先承買，法院應否准許？（10 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題聚焦民法第824條第7項變價分割時共有人之優先承買權：買受人含共有人時是否排除其他共有人、數人競合如何處理、以及共有人合意按比例共同承買可否准許，三問均須回到立法目的論述。

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4. 4

   甲向乙借款新臺幣（下同）3,000 萬元，並提供自己所有之 A 屋及丙所有之 B 屋設定第一次序共同抵押權以擔保乙之該債權，另亦同時由丁擔任該債權之全額連帶保證人。嗣甲於 3,000 萬元債務屆清償期未清償時，試問：

   （一）乙如聲請法院拍賣 B 屋，丙得否主張因 A 屋為債務人甲所有，故乙應先拍賣 A 屋受償？（12 分）

   （二）乙如請求丁代為履行保證責任而清償該 3,000 萬元債務時，丁得否主張乙應先拍賣 A 屋或 B 屋，待強制執行無效果時，始得向其請求代為清償該債務？（13 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題結合共同抵押與人保、物保併存：核心在民法第875條之1以「同時拍賣」為適用前提，以及連帶保證人並無先訴抗辯權；兩小題都要接著寫清償後之代位與內部分擔。

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114 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲向乙承租土地自建 A 屋，未辦理保存登記，民國（下同）96 年甲將 A屋出租與丙，並交由丙占有使用，該租賃契約約定為不定期限且未經公證。100 年時，甲復將 A 屋以新臺幣 300 萬元售與丁，並改由丁與乙簽訂基地租賃契約。試問：丁得否對丙主張返還 A 屋？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題三個關鍵：未辦保存登記建物之讓與僅移轉事實上處分權、事實上處分權人能否行使物上請求權，以及民法第425條第2項對未經公證且不定期租賃之排除。層次依序展開即可得分。

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2. 2

   A 土地坐落於住商混合區，鄰近主要幹道，交通方便、生活功能良好，原為中華民國（管理者為財政部國有財產署，以下簡稱國產署）與乙丙丁所共有，惟多年後丙丁先後死亡，因繼承成為共有者（以下簡稱乙等共有人）人數眾多，A 土地管理、使用及處分困難，多次召開土地協議分割會議，乙等共有人均未出席，現況部分土地為空地、部分有建物由部分共有人占有使用。試問：國產署能否主張共有物分割？若分割應受補償，其法律上擔保應如何辦理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題問兩件事：國有土地之管理機關得否請求分割共有物，以及分割時金錢補償之擔保如何辦理。後者答案在民法第824條之1所定應受補償共有人之法定抵押權，並須於分割登記時一併登記。

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3. 3

   甲乙約定借用乙的名義，將甲名下之 A 土地登記為甲乙共有，惟乙死亡後，乙之繼承人丙因向丁借款，遂以其 A 土地之應有部分設定抵押權予丁，並完成抵押權設定登記。試問：前述抵押權設定及登記之效力，與借名登記之關係如何？若因借名與否甚難釐清，甲請求裁判分割 A 土地，丁未參與該訴訟，則丁得如何主張實行抵押權？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題結合借名登記之外部效力（出名人之處分為有權處分）與民法第824條之1第2項應有部分抵押權於分割後之歸屬，並考抵押權人未參與分割訴訟時應如何實行抵押權。

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4. 4

   甲藝術協會舉辦藝術博覽會，甲邀約乙畫家創作巨幅畫作參加展出，約定創作所需畫布及顏料由甲提供，畫作若於展覽期間賣出時，其價金應分歸創作人及該協會各二分之一。乙創作題為「漁港」之畫作參展，嗣於該博覽會結束後，乙畫作未售出，且畫作亦未歸還乙。試問乙得如何主張權利？甲主張共有該畫作有無理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題為添附中「加工」之典型題：材料屬甲、創作屬乙，先依民法第814條但書判斷加工物所有權歸屬，再處理返還請求與材料價額之償金；約定價金各半僅為債之約定，不生共有效果。

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113 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲對乙有新臺幣（下同）100 萬元借款債權，設甲未及行使該債權即已死亡，並由其子丙、丁兩人繼承甲之權利，應繼分各二分之一。試問：丙得否單獨訴請乙清償該筆 100 萬元借款債務？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題問公同共有債權之行使：遺產於分割前為全體繼承人公同共有，權利之行使原則上須全體同意；但得依民法第828條第2項準用第821條，由繼承人一人為全體之利益請求債務人向全體給付。

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2. 2

   甲為避免其 A 地被債權人查封，遂與乙通謀虛偽意思表示，將該 A 地出賣與乙，並將 A 地登記在乙之名義下，惟 A 地嗣後為丙無權占有。試問：甲得否逕對丙請求返還 A 地？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   通謀虛偽意思表示之債權行為與物權行為均屬無效，A地所有權未移轉，甲仍為真正所有權人；丙為無權占有人而非基於信賴登記之交易第三人，不受保護，故甲得直接行使所有物返還請求權。

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3. 3

   甲於民國 112 年 3 月 1 日以其 A 地為乙設定抵押權，以擔保乙對甲之借款債權，復於同年 5 月 1 日以該 A 地為丙設定地上權。設乙於民國 113年 7 月 1 日實行其抵押權時，因丙之地上權致無人應買 A 地，試問法院應如何處理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   抵押權設定在先、地上權設定在後，依民法第866條第1項抵押權不因此受影響；因地上權存在致無人應買而影響抵押權之實行時，執行法院得依同條第2項除去該地上權後拍賣。

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4. 4

   甲於民國 112 年 2 月 1 日以其 A 地為乙設定抵押權，以擔保乙對甲之借款債權，設甲於同年 8 月 1 日在 A 地上興建 B 屋一棟，則乙嗣後實行抵押權時，其所得拍賣之標的物，以及所得優先受償之範圍為何？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   抵押權設定後始於抵押土地上營造建築物者，抵押權效力不及於該建築物；但抵押權人得依民法第877條於強制執行程序中聲請併付拍賣，且對建築物之價金無優先受清償之權。第二問須同時回答標的範圍與擔保債權範圍。

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112 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   某甲因缺錢，遂向乙銀行貸款新臺幣（下同）100萬元，並以其所有之A土地設定抵押權以供擔保後，甲再次缺錢，再向丙銀行貸款100萬元，且以其所有之A土地設定第二次抵押權以供擔保，隨後，甲將A地設定地上權給丁，約定為期10年每年地租10萬元，並完成登記。試問，何謂物權優先效力（或稱優先性）？（15分）以本題為例，乙銀行實行抵押權時，應如何主張其優先效力？（10分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題前段考物權優先效力（優先性）的概念與類型，後段須把「同一標的物上先後成立數個權利」的規則具體操作出來：乙對丙主張登記次序在先而優先受償，對抵押權設定後才成立的丁之地上權，則主張抵押權不受影響並得請求法院除去後拍賣。

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2. 2

   某大學法律系同班同學甲、乙、丙、丁合資購買機車一輛，每人出資新臺幣一萬元但未約定應有部分。甲、乙、丙、丁四人對於如何使用該機車、是否加裝導航機、機件故障之維修，以及能否將機車高價賣給同學戊，皆爭執不休。試問，前述行為依法應如何為之？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是動產分別共有的綜合題。未約定應有部分應推定為均等，其後四項爭執分別對應使用收益、管理（改良）、保存行為、處分四種不同門檻，答題須逐項標明依據與同意要件，並指出土地法第34條之1不適用於機車。

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3. 3

   依民法第772條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產亦同。」故所有權以外之其他財產權，亦可依取得時效取得之。試以地上權之取得時效為例，說明其要件為何？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   題目已給出民法第772條的準用規定，答題主軸是把第768條至第771條的要件換算成地上權版本：以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地，並於其上下有建築物或其他工作物，經法定期間後取得請求登記的權利，須完成登記始取得地上權。

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4. 4

   某甲從友人手中購得高級樟木一塊，因其篤信佛教，遂委託著名雕刻師傅乙，將該樟木雕刻成一尊彌勒佛像，事成之後，因該彌勒佛像栩栩如生，深受各人喜愛，故甲與乙均對外宣稱為佛像之所有權人。試就我國物權法之規定，論該佛像所有權之歸屬？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題核心是添附中的加工：甲為材料所有人，乙為加工人，加工物原則上屬材料所有人，但因加工所增之價值顯逾材料價值者屬加工人；此外尚須檢討甲乙間承攬契約的約定，以及喪失權利一方的償金請求權。

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111 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   時效取得地上權之法律要件為何？甲占有已登記為乙所有之 A 地（一般土地） ，於時效取得地上權要件具備後，乙對甲起訴主張所有物返還請求權（民法第 767 條），甲始向地政機關為時效取得地上權登記之申請，試問：法院就甲是否具備時效取得地上權要件部分，是否應為實體審理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題前段是時效取得地上權要件，重點在後段的程序爭點：占有人於所有人起訴後才申請時效取得地上權登記，法院應否就要件為實體審理。應先說明未登記前僅有登記請求權，再說明實務為避免訴訟與登記程序互相矛盾，肯認法院應為實體審理。

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2. 2

   甲在自有之 A 地上未依建築法規規定興建完成 B 屋（即無法為建物保存登記之違章建築） ，甲將 B 屋出賣並交付予乙使用，同時與其訂立 20年期間之 A 地（基地）租賃契約，並經公證之。一年後甲因財務困難向丙貸款 1000 萬元，並將 A 地設定抵押權予丙擔保該借款，然甲終因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院申請查封拍賣 A 地求獲清償。試問：

   （一）乙是否取得 B 屋所有權？（10 分）

   （二）丙於實行 A 地抵押權時，是否得主張除去 A 地租賃契約以及將 B 屋併付拍賣？若嗣後 A 地由丁拍定買得時，乙就 B 屋得對丁為如何之法律主張？（15 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題三個考點：違章建築讓與只能移轉事實上處分權；抵押權設定「後」成立的用益關係才能被除去，本題租賃成立在先且經公證，丙不得除去，也不符合併付拍賣要件；拍定後乙得以買賣不破租賃及基地租賃對受讓人繼續存在的規定對抗丁。

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3. 3

   甲過世後留下遺產 A 地一筆、B 車一台，由乙、丙、丁繼承，應繼分均為三分之一。乙、丙未得丁同意，竟偽造其同意書，私將 A 地出售及移轉登記予戊，並將 B 車出售交付予戊，戊對出售行為所涉不法均善意不知情，試問：出售 A 地、B 車之處分行為效力各如何？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考公同共有遺產的無權處分，關鍵在A地與B車必須分開處理：A地為共有土地，乙丙的人數與潛在應有部分均符合土地法第34條之1的多數決要件，處分有效；B車為動產不適用該條，屬無權處分，但戊善意受讓並受交付，得依動產善意取得取得所有權。

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4. 4

   建商甲於自有的 A 地上興建樓高 10 層的豪華 B 大廈，每層獨立一戶（已申請門牌號）。乙向甲買房一戶，受讓登記取得 B 大廈 10 樓獨戶所有權、公共設施空間（如管理室、電梯/樓梯間等）及 A 地十分之一之應有部分比例，請問其法律性質各如何？若甲欲將公寓內太平梯（逃生梯） 、車道作為自己專用，得否對此兩部分公共設施請求共有物分割？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考區分所有建築物的三種權利：專有部分所有權、共有部分的共有權、基地應有部分，三者不得分離處分；後段問共用的太平梯與車道能否請求分割，答案是否定，理由在於使用目的不能分割、分離處分禁止，以及公寓大廈管理條例明定此類共用部分不得約定專用。

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110 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲、乙、丙以各有三分之一應有部分比例分別共有 A 地。甲、乙同意將A 地處分予甲後，未同意甲、乙處分 A 地的丙，得否主張該處分行為無效？併附具理由說明之。（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考土地法第34條之1與民法第819條第2項的關係，以及買受人為共有人之一時能否適用多數決。甲乙的人數與應有部分均過半，丙不能單純以未經其同意主張處分無效，但得主張通知、價金給付提存與優先購買權，並得循分割共有物終局解決。

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2. 2

   甲以其所有之 A 地供乙設定普通抵押權，以擔保乙對甲之 B 債權。其後，乙將 B 債權讓與予丙，但未將乙為 A 地抵押權人之登記變更抵押權人為丙之登記程序。甲於 B 債權清償期屆至時，未能對丙為清償，丙得否以其為抵押權人，對 A 地實行抵押權而受償？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考抵押權的從屬性與非依法律行為取得不動產物權的登記問題。B債權讓與時抵押權隨同移轉於丙，丙於登記前已取得抵押權，但未經登記不得處分其物權；實行抵押權係換價處分，故丙應先完成抵押權移轉登記，始得聲請拍賣抵押物。

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3. 3

   甲將其所有相鄰之 A、B 二土地中的 A 地出售予乙，為方便乙開發其所購得之 A 地，甲於移轉 A 地予乙時，並由乙於 B 地上設定「以通行為目的」之不動產役權。乙之債權人得否僅聲請查封拍賣乙在 B 地所設定之不動產役權？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考不動產役權的從屬性：不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與或為其他權利之標的物，故不得單獨作為強制執行的換價標的。乙的債權人只能查封拍賣需役不動產A地，不動產役權隨同移轉於拍定人。

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4. 4

   甲以其所有之 A 地供乙設定抵押權，以擔保甲對乙所負之 X 債務。其後，甲得否再以 A 地供丙設定普通地上權使其於 A 地上建造建物？又甲屆期未能清償 X 債務時，乙有無依據得聲請併付拍賣 A 地及丙基於其地上權建造於 A 地上之建物？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是民法第866條與第877條的標準題型。抵押人於設定抵押權後仍得設定地上權，抵押權不因此受影響；抵押權人實行抵押權受有影響時，法院得除去該地上權後拍賣，並得將地上權人所建建物與土地併付拍賣，但就建物價金無優先受償權。

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109 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲自其父親繼承A屋及其坐落土地所有權，並未辦理繼承登記，但甲因需要錢，所以將A屋及其坐落之土地出售給乙，售價三千萬元。請說明不動產物權變動之要件並說明甲應如何讓乙有效取得A屋及其坐落之土地之所有權？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考民法第758條「登記生效主義」與第759條「因繼承等非法律行為取得不動產物權者，非經登記不得處分」的交錯。甲因繼承已是所有權人，但因未辦繼承登記而「不得處分」，所以答案核心是：先說明不動產物權變動的要件，再導出「先辦繼承登記、再辦所有權移轉登記」的兩階段作法。

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2. 2

   甲旅居國外，乙逕行在甲所有之土地上建A屋，A屋建完後，乙住在A屋，請說明地上權之意義，並說明乙如何取得A屋所在地之地上權？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題前段考普通地上權之定義，後段是「無權占有人如何合法取得地上權」。乙未經同意在甲地建屋，原屬無權占有，甲得請求拆屋還地；乙要取得地上權，實務上只有兩條路：與甲合意設定，或主張時效取得地上權並請求登記。作答重點在時效取得地上權「只生登記請求權、經登記才取得」這一層。

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3. 3

   甲因個人因素，不便登記為A屋之所有權人，與好友乙約定，將A屋登記在乙之名下。好友乙因需資金，將A屋賣給不知情的丙，並將A屋移轉登記給丙，請問丙是否取得A屋所有權？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是典型的「借名登記」題。爭點在出名人（乙）擅自處分借名財產，對第三人（丙）之處分是有權處分或無權處分，以及丙能否取得所有權。實務與學說結論多半相同（丙取得所有權），但論理路徑不同，答題時要把兩條路都鋪出來，再寫甲對乙的救濟。

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4. 4

   甲向乙借款三百萬元，並以自己所有之A果園之土地提供為乙之債權設定抵押權，作為擔保。甲在A果園上有結果實之芒果樹。請說明甲應如何設定抵押權給乙？以及乙之抵押權效力範圍。（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題前段考抵押權之設定方式（書面加登記），後段考抵押權效力所及之客體範圍，命題重點就在「A果園上結果實之芒果樹」：未分離的果樹與果實是土地的一部分，抵押權及之；分離後的芒果原則上歸抵押人收取，僅於抵押物扣押後始為抵押權效力所及。

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108 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲之 A 地與乙之 B 地相比鄰，甲誤拿丙之木料及樹苗，在 B 地上興建成和式 C 屋，種植成 D 大樹。試問：C、D 所有權誰屬？丙對甲、乙得分別主張何種權利？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是添附（附合）與不動產所有權原始取得的綜合題。要分三層處理：C屋是否為獨立之定著物而由建造人甲原始取得；D樹因種植於乙之B地而成為土地之部分歸乙所有；丙喪失木料與樹苗所有權後，依添附之償金規定與侵權行為、不當得利，分別對甲、乙主張權利。

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2. 2

   甲將 A 地設定典權於乙後。試問：甲得否在典權存續中，復將 A 地設定下列物權於丙？

   （一）抵押權（13 分）

   （二）地上權（12 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考「同一不動產上物權併存」的界線。判準是後設定之物權與先設定之物權在內容上是否相容：抵押權為擔保物權、不以占有為必要，與典權可以併存；地上權與典權同為以占有使用為內容之用益物權，內容衝突，原則上不得在典權存續中重複設定，除經典權人同意或不妨害典權之行使。

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3. 3

   甲、乙、丙三人共有一宗 A 建地，應有部分登記各三分之一，甲未經乙、丙之同意將其應有部分設定抵押權於丁。試問：

   （一）甲、乙、丙逕自協議分割 A 地，丁之抵押權是否受影響？（12 分）

   （二）丁實行抵押權拍賣 A 地，甲、乙、丙之協議分割是否受影響？（13 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考應有部分之處分自由與共有物分割對抵押權的影響。先確立甲就自己應有部分設定抵押權無須其他共有人同意；再以民法第824條之1處理分割後抵押權的歸屬（原則不受影響，例外移存於抵押人所分得之部分）；最後注意丁之抵押權標的僅為「甲之應有部分」，實行時不能拍賣A地全部。

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4. 4

   甲向乙融資借款新臺幣 500 萬元，並將其 A 地設定普通抵押權於乙，供融資之擔保，嗣後，乙將貸款債權先後設定權利質權於丙、丁，供貨款之擔保。試問：

   （一）丙得否任意拋棄其質權？（12 分）

   （二）乙得否任意拋棄其抵押權？（13 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考物權拋棄之限制。判準是民法第764條第2項：拋棄若害及第三人就該物權之其他物權或法律上利益，非經該第三人同意不得為之。丙拋棄第一次序質權，只使後次序之丁次序升進，無人受害，故得拋棄；乙拋棄抵押權則使丙、丁之質權標的（受擔保之債權）擔保價值減損，須經質權人同意，並另受民法第903條之限制。

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107 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲 25 年前開始占有乙的 A 地，並築起圍牆，在圍牆內種菜，甲擬就 A 地所有權主張時效取得。試問：不動產所有權取得時效的要件及法律效果為何？何種情形會使時效中斷？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考不動產所有權取得時效的要件、效果與中斷事由。作答要把三個關鍵釘住：標的須為「他人未登記之不動產」、時效完成僅生「登記請求權」而非當然取得所有權、以及民法第771條所列之中斷事由。最後回到甲的案例，指出築圍牆種菜是否為「以所有之意思」占有，以及A地若已登記，甲只能轉而主張時效取得地上權或農育權。

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2. 2

   甲有 A 地，與乙的 B 地僅有一線之隔，甲準備在 A 地上興建員工宿舍。試問：越界建築的要件及其法律效果為何？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考越界建築之要件與效果。核心是民法第796條的鄰地容忍義務與價購請求權，以及第796條之1賦予法院斟酌公共利益與當事人利益而免為移去或變更的權限（故意越界者不適用），並以第796條之2、第800條之1擴張適用範圍。結論上可提醒甲於興建前先行鑑界。

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3. 3

   甲、乙共有 A 地，各有應有部分 2 分之 1。甲、乙各自在 A 地上建築 B 屋及 C 屋。試問：何謂不動產役權？A 地及 B 屋、B 屋及 C 屋得否成立不動產役權？不動產役權有何特性？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考不動產役權之定義、成立可能與特性。修正後之不動產役權標的已由「土地」擴及「不動產」，故建築物之間（B屋與C屋）得成立不動產役權；至於A地與B屋，甲為A地共有人之一而B屋為甲單獨所有，涉及「他人不動產」要件與自己不動產役權（民法第859條之4）之討論，並須處理共有物設定負擔應經全體共有人同意之問題。

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4. 4

   甲有 A 屋，擬設定最高限額抵押權給乙。試問：民法如何限制甲、乙設定概括最高限額抵押權？最高限額抵押權是否具有從屬性？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題兩問：一是民法對「概括最高限額抵押權」設有何種限制，二是最高限額抵押權是否仍具從屬性。核心在民法第881條之1第2項「一定法律關係」之要求，以及最高限額抵押權擔保「不特定債權」所帶來的成立、移轉、消滅上從屬性之緩和。

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106 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲死亡後，其生前所有之一筆不動產由乙、丙、丁繼承。在乙、丙、丁三人一直未辦理繼承登記的情形下，乙請求分割。請附理由說明，如乙、丙、丁協議分割不成，則於未辦妥繼承登記前，乙得否訴請裁判分割？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   遺產為公同共有，分割遺產性質上為處分行為，受民法第759條「因繼承取得不動產物權非經登記不得處分」之限制；但實務允許於同一訴訟中合併請求辦理繼承登記與分割遺產，故乙仍得訴請裁判分割，只是起訴時應一併請求辦理繼承登記。

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2. 2

   甲、乙、丙三人各有三分之一應有部分，分別共有 A 不動產。如甲為取得融資，而以其就 A 地之應有部分供丁銀行設定抵押權時，是否須得乙、丙之同意？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考應有部分之處分自由與共有物之處分之區別。甲以其應有部分設定抵押權，標的是甲自己的應有部分，屬民法第819條第1項之自由處分，不須乙、丙同意；若係就A地全部設定抵押權，才須全體共有人同意。

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3. 3

   民國（下同）75 年間，甲於乙所有之 A 地上設定未定期限之地上權，建築 B 房屋居住使用。95 年間，甲雖已自購房屋，但仍有偶爾利用 B 屋的情形。乙見甲似已無繼續利用之必要，且於屋內隨意堆置已不堪使用之水塔、招牌等雜物，乃於 97 年間向甲表示終止其於Ａ地之地上權，並請求甲塗銷地上權登記。甲則主張 B 屋仍甚堅固，且其仍有繼續使用該屋之必要等情，拒絕乙之請求。乙乃請求法院判決終止甲之地上權。就乙之請求，法院應如何判斷？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   土地所有人對未定期限之地上權並無任意終止權，乙於97年單方終止之意思表示不生效力；依現行民法第833條之1，未定期限之地上權於存續期間逾二十年或成立目的已不存在時，法院得斟酌各項情形定其存續期間或終止之，且依民法物權編施行法第13條之1，該規定對修法前成立之未定期限地上權亦適用。法院應先審查形式要件，再為實質利益衡量。

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4. 4

   甲為乙公司之製品的經銷商，為擔保經銷期間中由乙公司陸續進貨時對乙所生債務，乃由丙提供其所有之 A 不動產，供乙設定未定確定期限之最高限額抵押權。試問：

   （一）於乙對甲之債權未確定前，乙將其對甲出貨所生數個債權中之一債權讓與丁。其後，如甲因經營不善倒閉，乙實行對 A 不動產之最高限額抵押權，丁得否就拍賣A 不動產所得價金亦主張優先受償？（13 分）

   （二）甲得否隨時請求確定丙所擔保之原債權？（12 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考最高限額抵押權「原債權確定前」之兩個基本法理：其一，個別債權讓與時抵押權不隨同移轉（民法第881條之6），受讓人丁取得無擔保債權；其二，請求確定原債權之人限於抵押人與抵押權人（第881條之5），債務人甲不在其列，只能改以終止基礎法律關係使債權確定。

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105 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲擁有汽車一輛，因缺錢而佯稱要換新車，將該車以 30 萬元賣給好友乙，在監理機關辦理過戶前，甲已將該汽車交由乙使用。隔幾天後，甲藉故向乙借用該車，乙不疑有他，將該車交由甲使用，甲遂向丙之當舖典當 30 萬元。試論：該汽車物權法上權利於甲、乙、丙間如何變動？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   動產所有權之移轉以交付為要件，監理機關過戶僅屬行政管理，不影響物權變動，故乙於受交付時已取得汽車所有權；甲借回後向當舖典當係無權處分，丙如係善意受質，依民法第886條仍取得動產質權，結果是乙保有所有權但該所有權上負擔丙之質權。

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2. 2

   甲、乙、丙三兄弟共有房屋一棟、土地一筆及汽車一輛，應有部分各占三分之一。甲長年旅居國外，乙、丙因缺錢而聯手將共有之汽車以 30 萬元出售並完成交付，房屋則以 300 萬元出售並完成登記，復將土地設定抵押權以擔保銀行債權 500 萬元。試問：乙、丙對共有之汽車、房屋與土地之處分行為效力各如何？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題三個標的物分別為動產（汽車）與不動產（房屋、土地），處分內容又分為讓與所有權與設定抵押權。應先以民法第819條第2項「共有物之處分應得共有人全體同意」為原則，再檢討土地法第34條之1多數決規定對共有不動產的特別適用，以及該條是否及於抵押權之設定；動產部分則另須討論善意受讓。

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3. 3

   何謂抵押權之保全？試就我國物權法相關規定說明之。（25 分）

   （25 分）

4. 4

   甲擁有土地一筆，為乙設定存續期間 20 年之地上權，供乙建屋居住。10 年後乙在他地另購新屋，該地上權因乙之拋棄而消滅。試問：地上權消滅後，當事人間物權法上之法律效果如何？（15 分）若該地上權係因 20 年存續期間屆滿而消滅，當事人間物權法上之法律效果又如何？（10 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題比較普通地上權因「拋棄」與因「存續期間屆滿」而消滅之法律效果。核心在於：工作物取回權於兩種情形皆有，但建築物之時價補償與期間酌量延長，僅適用於因存續期間屆滿而消滅之地上權，拋棄者不得主張，此為本題給分關鍵。

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104 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲因長期出國在外，乃與乙約定將其所有之土地有償供乙設定地上權建造建築物，雙方並約定「將來甲返國定居時，乙即須塗銷設定之地上權並返還土地」。嗣甲返國定居後，請求乙返還土地時，乙主張甲應按乙建造之建物的時價為補償。請附理由說明，甲乙間之約定是否有效？乙之主張是否有理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題兩爭點：一為當事人約定「甲返國定居時乙須塗銷地上權並返還土地」是否有效、有無物權效力；二為此種消滅原因是否屬民法第840條所稱「存續期間屆滿」，乙能否請求按建築物時價補償。結論是約定有效，乙之補償請求無理由，僅得依第839條處理建築物。

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2. 2

   甲以其所有之不動產供乙設定最高限額 100 萬元之第一次序抵押權，以擔保甲乙間因繼續性供給契約所生乙對甲之債權，之後，甲復以同不動產供丙設定第二次序最高限額抵押權。嗣因甲違反與乙之前述契約的約定，乙乃終止契約。請附理由說明，甲、丙二人，何人得向乙請求確認最高限額抵押權所擔保之原債權，並將原設定之最高限額抵押權變更登記為普通抵押權？經結算後，確認基於前述繼續性供給契約，甲共積欠乙 80 萬元債務，則得請求變更登記擔保之債權額的範圍如何？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   乙終止繼續性供給契約，使擔保債權所由發生之法律關係不存在，原債權因而確定；確定後依民法第881條之13得請求結算並將最高限額抵押權變更登記為普通抵押權者，限於「債務人或抵押人」，本題即甲，後次序抵押權人丙並無此請求權。得請求變更登記之債權額以結算所得之80萬元為準，並以原約定最高限額100萬元為上限。

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3. 3

   甲以其所有之土地供乙設定 30 年期限之地上權後，乙得否以該地上權供丙設定抵押權，以擔保丙對乙之債權？如乙於地上權存續期間中，違反與甲之約定使用方法，甲得否隨即終止乙之地上權？乙之地上權遭甲終止後，丙之抵押權是否仍繼續存在？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題三問分別對應權利抵押權之標的適格、地上權因違反約定使用方法而終止之要件，以及地上權消滅時其上抵押權之命運。關鍵條文為民法第882條、第836條之2、第836條之3，並須特別注意終止時對抵押權人之通知義務。

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4. 4

   甲、乙、丙各有應有部分三分之一共有 A 地且無不分割之約定。如 A 地業經都市計畫編為道路預定地，但尚未徵收並闢為道路。甲得否請求分割？如三人未能達成協議分割時，得否請求裁判分割？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題檢驗共有物分割自由原則及其例外。核心在於「因物之使用目的不能分割」之解釋：都市計畫編為道路預定地而尚未徵收、尚未闢為道路者，所有權仍屬私人且得為使用收益，不構成分割之限制，故甲得請求分割；協議不成亦得訴請裁判分割。

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103 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   何謂不動產？輕便軌道是否為不動產？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題前段考民法第66條不動產之定義與「定著物」之判斷標準，後段則為司法院釋字第93號之直接適用：輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。答題宜先建立定著物之要件，再以之檢驗輕便軌道。

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2. 2

   甲乙丙三兄弟共同繼承其父所遺留之一筆土地，三人對於如何分割該筆土地無法達成協議，問：甲得否於未辦理繼承登記之前，單獨訴請法院為裁判分割？（20 分）若甲乙同意分割該土地，而丙不同意，則甲乙二人可否依土地法第三十四條之一規定之多數決方式，而為協議分割？（15 分）

   （35 分）

   參考架構・破題

   兩小題都圍繞「共有物分割」的要件與程序：前段問公同共有（遺產）未辦繼承登記時可否逕行訴請裁判分割，後段問土地法第三十四條之一的多數決可否用於「協議分割」。答題主軸是：分割遺產不以先完成繼承登記為要件，但消滅共有關係的分割須全體共有人同意，多數決不及於分割。

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3. 3

   甲將其土地設定抵押權予乙銀行以做為向其貸款之擔保。其後甲將該地設定地上權予丙，丙遂於該地建築房屋一棟，若甲屆期未清償欠款，問：若乙於實行抵押權時，因丙地上權及地上建物之存在，致無人應買，乙得否聲請法院除去該地上權後拍賣？（15 分）乙得否主張併付拍賣該地上建物？（10 分）設若乙於實行抵押權拍賣該土地之前，丙即已將該地上房屋出售予甲並辦妥所有權移轉登記，則乙於實行抵押權時，對該房屋得否主張併付拍賣？（15 分）

   （40 分）

   參考架構・破題

   本題是抵押權效力的經典組合題：土地設定抵押權後又設定地上權並有地上建物，涉及民法第八百六十六條的「除去用益權」與第八百七十七條的「併付拍賣」。三小題依序考除去地上權、併付拍賣地上權人之建物、以及建物事後移轉給土地所有人後能否併付拍賣。

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102 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   我國民法於民國 96 年增訂最高限額抵押權一節，試說明與分析普通抵押權與最高限額抵押權於從屬性上之差異？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題要求比較普通抵押權與最高限額抵押權在「從屬性」上的差異。答題必須把從屬性拆成成立（發生）上、移轉（處分）上、消滅上三個層面逐一對照，並歸結為最高限額抵押權是從屬性之「緩和」而非「放棄」。

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2. 2

   甲乙丙三人共有 A 地，所有權應有部分各三分之一。乙長年占有 A 地西側三分之一面積之土地以作為停車場之用，甲丙知悉，多年來亦無反對之意。請附具理由回答以下問題：

   （一）甲欲將其應有部分出售予丁，開價新臺幣 300 萬元，此際乙丙有何權利可資主張？（8 分）

   （二）甲逕將其應有部分出售且移轉予丁，則乙丙得否主張該移轉行為無效？又乙丙此時有何權利可資主張？（8 分）

   （三）承上（二），若丁取得甲之應有部分後，主張乙不得繼續占用 A 地西側之土地作為停車場之用。乙認為丁應受甲乙丙先前之默示分管契約拘束。乙、丁之主張，何者有理由？（9 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   三小題依序考共有人應有部分之處分自由、土地法第三十四條之一優先承購權之性質（債權效力），以及默示分管契約對應有部分受讓人之效力。核心判斷是：應有部分之移轉有效，優先承購權被侵害只生損害賠償；分管契約對受讓人之拘束力，繫於是否登記或受讓人是否明知、可得而知。

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3. 3

   甲以其 A 地為乙設定地上權，存續期間為 4 年，每年地租新臺幣 10 萬元，上開約定均已為登記。請附具理由回答以下問題：

   （一）乙於地上權期限屆滿後繼續使用 A 地，且甲並無反對意思，則甲乙間之地上權效力為何？（12 分）

   （二）乙取得地上權後已有 1 年未繳交地租，復將該地上權移轉予丙。丙取得地上權後又經 1 年半未繳交地租，甲有何權利可資主張？（13 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   兩小題分別考地上權期間屆滿後繼續使用的法律效果（可否類推租賃之不定期限繼續），以及地上權讓與時積欠地租之併計與終止權。核心在於：物權不能默示創設，故不生地上權續存的效果；而地租經登記者，讓與前後之欠租應併同計算。

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4. 4

   甲有建地 80 坪，甲乙於 18 年前訂立買賣契約，乙出價新臺幣 800 萬元購買。然甲僅將該地交付予乙使用，且藉故遲未辦理移轉登記。乙於該土地上建有房屋一棟。乙死後，其子丙將該建地與房屋出租予丁作為經營民宿之用。今甲主張該地仍為其所有，向丁請求返還該筆土地。問：甲之主張有無理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是「買賣未辦移轉登記、買受人已受交付並轉手使用」的典型題。甲雖為登記名義人，得依民法第七百六十七條第一項請求返還，但丁之占有可經由買賣契約與繼承、租賃形成占有連鎖而具正當權源；再輔以請求權時效與誠信原則，結論應認甲之主張無理由。

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其他等別的「民法物權編概要」

• 民法物權編概要（地方特考四等）（47 題）