民法物權編概要　申論題歷屆試題與參考架構

114 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲、乙締結購買乙所有之 A 房地的契約，並已完成移轉登記。惟甲、乙締結 A 房地之買賣契約及完成移轉登記前，A 房地已由丙占用中。完成移轉登記後，甲主張丙無正當權源占用 A 房地，請求丙返還該房地；丙則主張甲、乙間之買賣契約及移轉登記係基於雙方通謀虛偽之意思表示所為，甲並非 A 房地之真正所有權人，不得請求其返還。甲、丙之主張，何者有理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題核心在通謀虛偽意思表示（民法第87條第1項）所生之物權變動是否有效，以及「無權占有人」得否援用該無效，以對抗登記名義人依民法第767條第1項前段所為之所有物返還請求。層次有三：甲之請求權要件、登記推定力與舉證責任、丙是否為得主張虛偽表示無效之人。

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2. 2

   甲於乙之 A 土地上建造建物，並基於時效取得，登記為 A 地之地上權人。其後，甲將該地上權贈與其子丙，並辦妥移轉登記。惟因系爭地上權並未約定地租，乙有無得請求丙支付相當地租之依據？乙得請求丙支付之地租應自何時起算？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   因時效取得而登記之地上權，登記上多未約定地租，土地所有人須長期無償忍受他人使用。民法第835條之1第2項即為此種對價失衡而設。本題另須處理地上權讓與後得否對受讓人丙行使，以及酌定地租之效力起算時點。

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3. 3

   甲向乙借款新臺幣（以下同）70 萬元，於尚未清償該筆債務前死亡。甲之繼承人丙為清償其自甲繼承之 A 屋的貸款，乃向乙借款 300 萬元，雙方以書面約定借期 5 年、每年支付週年利率 2%之利息、逾期未償還則依法定利率給付遲延利息。丙為擔保此筆借款及利息等債務，乃提供 A屋供乙設定普通抵押權，並於登記設定上開抵押權時，附上上述書面約定為附件。事後，乙要求追加甲生前對其所負之 70 萬元債務亦應屬前述抵押權擔保之債權的範圍，丙亦口頭應允之。因丙屆期未清償其對乙所負上述債務，乙乃實行對 A 屋之抵押權，並主張其就拍賣 A 屋所得價金，得優先受償包含前述 70 萬元在內之全部金額。乙之主張是否有理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考普通抵押權的兩個核心：一是擔保債權之範圍及其公示（民法第861條、第758條），二是事後追加擔保債權屬抵押權內容之變更，非經書面及登記不生效力。另可附論繼承人對被繼承人債務之限定責任。

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4. 4

   甲為從事採取、加工、販售砂石業務之業者，因有部分不法盜採之嫌，致其堆置於河川行水區域內之土石（下稱系爭土石堆）經檢察機關扣押並發還予管理該河川之乙主管機關。其後，乙公開標售系爭土石堆，經丙得標，並於得標後已載離部分土石（下稱 A 土石）。在上述情形下，如甲主張乙係無權處分其所有之 A 土石，請求乙應賠償該部分之損害時，甲是否應證明自己為 A 土石之所有權人？又，乙得否主張其係基於檢察機關之發還而善意取得系爭土石堆之所有權？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題兩問各有主軸：前者是動產所有權之舉證責任與占有權利推定（民法第943條）的適用界限；後者是善意取得（民法第801條、第948條）以「基於法律行為之交易」為前提，公權力之發還並非受讓，無善意取得可言。

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113 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   請解釋不動產物權變動之登記生效要件與登記處分要件之意義，以及民法物權編中之具體規定。（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   我國不動產物權變動採登記要件主義，但民法區分「依法律行為」與「非依法律行為」兩種原因：前者以登記為生效要件（民法第758條），後者不待登記即生效力，惟未登記不得處分（民法第759條）。本題即要求說明二者之意義、區辨標準與具體規定。

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2. 2

   乙丙丁繼承家族祖先開墾的 A 地已有多年，A 地上早年興建之祖厝被乙拆除後，自行興建一棟兩層樓的建物，乙居住其內，已有十餘年。拆除興建等行為，乙從未徵得他人同意，但丙丁亦未曾表達異議。其後，甲受丁之贈與 1/200 之 A 地成為土地共有人，甲認為乙以其所有之建物長期占有、使用 A 地無法律上之理由，依據民法第 767 條請求拆屋還地。乙則認為拆除祖厝建自宅之合法性，來自共有人間默示分管契約，甲應受拘束。請附理由說明甲乙何者有理。（40 分）

   （40 分）

   參考架構・破題

   本題是分管契約對受讓人效力的經典案型：先認定乙與丙丁間有無默示分管契約，再處理未登記之分管契約能否拘束嗣後受讓應有部分之甲，最後以誠信原則與權利濫用（民法第148條）作終局調整。受讓1/200之極小應有部分後訴請拆屋還地，是實務上高度典型的權利濫用類型。

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3. 3

   甲有一宗土地並於其上自建違建 A 屋一棟。甲於民國 75 年 1 月 1 日向乙借款 1,000 萬元，約定於 87 年 1 月 1 日清償，並以其土地為乙設定抵押權。甲屆期未清償借款，乙遂於 107 年 1 月 1 日向法院聲請拍賣甲之土地。甲以請求權消滅時效完成為由抗辯，主張法院不得實行抵押物之拍賣，更進一步表示若土地被拍賣，他要以建物所有人的身分，行使優先承買權，請問甲之主張有無理由？（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   本題兩爭點：一為抵押權是否因主債權罹於時效且逾五年未實行而消滅（民法第880條），須實際計算期間；二為土地所有人自建房屋，於土地被拍賣時得否主張土地法第104條之優先承買權，涉及法定地上權（民法第876條）之發生時點。

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112 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲提供其所有之 A 土地設定普通抵押權於乙，以擔保乙對甲之金錢債權後，甲再以 A 土地設定普通地上權於丙時，乙主張其抵押權因此而受影響，故丙之地上權無效。請由「一物一權主義」之觀點，說明乙之主張是否有理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題問的是同一不動產上，先設定之抵押權與後設定之地上權能否併存。答案在於一物一權主義所禁止者，係同一內容之物權重複存在，而非不同支配內容之定限物權併存；民法第866條並已明文承認此種併存，且提供抵押權人除去該權利之救濟。

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2. 2

   甲於其所有之 A 地上建造 B 屋時，雖未逾越與鄰地所有人乙所有之 C地的地界線，但卻有逾越建築法令所定建築物間應保持距離之建築線，且 B 屋設置之大量廢氣排氣口均有朝向 C 地排出之情形。乙得否請求甲拆除 B 屋逾越建築法令規定建築線部分？就排氣口之設置，乙有無請求甲不得排放廢氣至其土地上之依據？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題兩問分屬不同法理：前者是建築未越界但違反建築法令時，鄰地所有人有無私法上之拆除請求權；後者是不可量物侵入之相鄰關係規範（民法第793條）。關鍵在於區辨公法管制與私法物上請求權。

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3. 3

   甲、乙、丙就三人分別共有之 A 土地協議分割不成後，甲可否單獨向法院請求裁判分割 A 土地？經法院判決確定三人依序各自分得 A1、A2、A3 土地後，甲於三人未依前述法院確定判決辦妥分割登記前，除利用其所分得之 A1 土地外，並擅自使用乙分得之 A2 土地的一部分時，乙對甲得為如何之主張？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題三個考點：裁判分割共有物之訴的要件與當事人適格（固有必要共同訴訟）、裁判分割之效力發生時點（民法第824條之1、第759條），以及分割生效後未辦登記前，分得人對侵入者所得主張之各項權利。

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4. 4

   甲銀行於乙所有之 A 不動產設定有最高限額新臺幣 1,000 萬元之抵押權，以擔保甲對丙之「現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來所負之借款、墊款、票據、信用卡消費款等暨其他一切債務」 。嗣甲銀行被丁銀行合併（丁銀行為存續銀行，甲銀行為消滅銀行），丁銀行基於合併前，其對丙有因保證契約發生之已屆清償期而尚未獲償之債權，丁銀行乃請求「確定」原債權。丁之請求是否有理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   最高限額抵押權「原債權確定」的請求權人是誰？民法第881條之7就法人合併所設之確定請求權，賦予的是抵押人，而非抵押權人。丁銀行以自己合併前既有之保證債權為由請求確定原債權，主體與依據均有誤；且該保證債權是否屬原約定之擔保範圍，亦應另行檢討。

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111 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲為建屋而備妥建材置於自己所有的 A 地，詎料其好友乙見甲遲未動工建造，竟未得其同意而偷偷利用甲所有的建材，於 A 地上興建完成 B屋，並搬入居住使用中。甲在不知乙已興建 B 屋情況下，因財務困難而將 A 地設定普通抵押權於丙，以擔保向丙所貸款 1,000 萬元。試問：

   （一）甲嗣後發現乙興建 B 屋一事，遂對乙主張：「B 屋係以屬於甲所有的材料建造，且 B 屋因未依建築法規建造，無法為建物第一次保存登記（俗稱「違章建築」） ，乙未取得 B 屋所有權，該屋所有權應屬甲」 。此主張是否有理由？（10 分）

   （二）甲就建材被乙盜用之損害以及 A 地被 B 屋占用之損害，得對乙為如何之法律主張？（15 分）

   （三）若乙嗣後向甲求情，甲同意將 A 地出租 10 年予乙作為 B 屋之基地。但不久後甲因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院聲請查封拍賣 A地以獲清償。丙於實行 A 地抵押權時，是否得主張除去 A 地租賃契約及將 B 屋併付拍賣？（15 分）

   （40 分）

2. 2

   甲與乙、丙互約出資以共同經營土地開發事業，約定於合夥關係存續中所生權利義務應平均享受與分擔，如取得不動產則登記於甲、乙、丙全體合夥人名下。近來三人針對以合夥財產所購買取得之 A 地應如何處理之意見不合，乙、丙未得甲同意，竟私將 A 地出售及所有權移轉登記於善意不知情的丁，試問：乙、丙出售 A 地之處分行為效力如何？（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   本題核心是合夥財產的公同共有性質，以及未得全體同意之處分屬無權處分（效力未定）；再延伸檢討不動產登記之公信力是否能填補「處分權欠缺」，答題主軸即在否定丁受保護。

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3. 3

   未定有期限之普通地上權，土地所有權人得否隨時終止地上權？如該地上權存續期間已逾 20 年，當事人是否得請求法院定其存續期間？（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   本題考未定期限普通地上權之存續保障。地上權為用益物權而非債之關係，土地所有權人不得以單方意思隨時終止；民法第833條之1另設由法院酌定存續期間或終止地上權之機制，存續逾20年或成立目的已不存在時，當事人任一方均得向法院請求。

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110 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   因地政機關公務員甲之疏失，誤將屬於乙所有之 A 地登記為不知情之丙所有。嗣後，乙見到丙占有使用 A 地，向地政機關查詢後，才知道此錯誤登記之情事。乙乃準備所有足資證明 A 地為其所有之文件向地政機關請求更正錯誤登記。試問：

   （一）丙是否有權占有使用 A 地？（15 分）

   （二）地政機關可否因乙提出之證明文件，即逕行更正該錯誤之登記，而將A 地所有人變更為乙？（10 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   第一小題考錯誤登記不能創設物權，丙雖為登記名義人仍屬無權占有，但為善意占有人而得使用收益；第二小題考更正登記之界限：須報上級機關核准，且涉及私權爭執者地政機關不得逕為更正。

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2. 2

   A 地登記為甲所有，甲死亡後由乙繼承，但乙遲未辦理繼承登記。嗣後，丙見 A 地閒置許久無人使用，遂占用該地，並於其上建屋居住逾 20 年。試問：丙可否聲請登記為地上權人？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考時效取得地上權：丙得否依民法第 772 條準用第 769 條，主張時效完成而申請登記為地上權人。重點有三，一是已登記土地亦得為客體，二是須經登記始取得地上權（時效完成僅生登記請求權），三是「以行使地上權之意思占有」之舉證；甲死亡而乙未辦繼承登記，原則上不是障礙。

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3. 3

   甲將自有之 A 地設定地上權於乙，供其建造 B 屋，乙遷入 B 屋居住後，發現 A 地為袋地，如未經過丙所有之土地，無法通行至公路。試問：乙得否通行丙之土地到達公路？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   袋地通行權規定於民法第787條，條文主體為「土地所有人」；本題乙為地上權人而非所有人，設問核心即在民法第800條之1將相鄰關係規定準用於地上權人等土地利用人，故乙得以自己名義對丙主張通行權，不必假手土地所有人甲。

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4. 4

   甲為便於從自有之 A 地通行到公路，於相鄰之乙所有之 B 地上設定不動產役權後，將 A 地設定抵押權於丙，向其借貸 1 千萬元。抵押權設定後，甲於 A 地上建造 C 屋。試問：丙實行抵押權時，其得聲請拍賣之標的物為何？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題問抵押權實行時之拍賣標的範圍，有兩條主線：其一，抵押權之效力及於抵押物之從權利，A地為需役不動產，其對B地之不動產役權隨A地一併拍賣；其二，抵押權設定後由土地所有人在抵押土地上營造之C屋，抵押權人得聲請併付拍賣，但對其價金無優先受償權。

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109 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   試說明下列各詞之意義：（每小題10分，共20分）

   （一）建物區分所有權

   （二）區分地上權

   （20 分）

   參考架構・破題

   本題為定義題，兩小題各10分，應以「定義—要件—法律效果」三層次作答，不要只寫一句白話解釋。兩者都是民法物權編近年修正後的重點概念：前者在所有權章，後者在地上權章，共同精神都是不動產的立體化、細分化利用。

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2. 2

   甲將其 A 地先後依序設定普通抵押權於乙、丙、丁擔保新臺幣（下同）500萬元、300萬元、200萬元之債權，嗣後甲因未依約履行債務，乙實行抵押權拍賣抵押物，A 地以700萬元拍定。試問：下列各項行為之法律效果如何？（每小題10分，共30分）

   （一）乙為丙、丁之利益，拋棄其抵押權之次序

   （二）丙對甲拋棄抵押權

   （三）丁對甲拋棄債權

   （30 分）

   參考架構・破題

   三小題分別是「拋棄抵押權之次序」、「拋棄抵押權」、「拋棄債權」，標的完全不同、效果迥異。答題主軸是次序昇進原則與「他抵押權人之利益不受影響」，並且每一小題都要把700萬元的分配數字算出來。

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3. 3

   甲將 A 地設定普通地上權於乙，供乙在 A 地上興建 B 屋，B 屋興建完成後，乙將之設定抵押權於丙擔保新臺幣三千萬元之借款債務，詎料各項權利存續中，B 屋為丁縱火燒毀。試問：乙之地上權、丙之抵押權是否因之消滅？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   同一場火災，兩個權利命運相反：地上權的內容是「使用土地」，建築物只是目的而非標的，故不因建築物滅失而消滅；抵押權的內容是「特定物之價值」，抵押物滅失原則上消滅，但有物上代位。核心條文是民法第841條與第881條。

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4. 4

   甲、乙共有一 A 建地，應有部分登記為各二分之一，甲未經乙之同意，擅自在 A 地之東半部興建一幢 B 違章建築居住。試問：乙得否依物上請求權、占有請求權訴請甲拆除 B 屋，返還 A 地？（25分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考共有人間的紛爭，關鍵在於兩個請求權的成敗不同：物上請求權原則上可行（甲之使用逾越其應有部分範圍，屬無權占有他共有人之權利），但占有請求權因共同占有人間不得互相請求占有保護而不能主張。

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108 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲登記為 A 地所有人。甲出賣且交付 A 地於乙。乙隨即出賣且交付 A 地於丙。試問：甲請求丙返還 A 地於自己，有無理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   甲仍是登記名義上及法律上之所有人，乙、丙都沒有取得所有權；勝負關鍵在於丙是否「無權占有」。應以民法第767條之要件為軸，導入占有連鎖（占有之權利自乙處連續移轉）的討論。

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2. 2

   甲登記為 A 地所有人。A 地市價新臺幣（下同）6 千萬元。乙對丙負有6 千萬元借款債務。甲於 A 地上設定普通抵押權於丙，用以擔保乙對丙所負之該筆借款債務。丁與丙訂立連帶保證契約，用以擔保乙對丙所負之該筆借款債務。乙屆期遲未清償對丙所負之 6 千萬元借款債務。丙請求丁履行保證債務。丁以 6 千萬元清償對丙所負之保證債務。試問：丁就此對甲有何權利得以主張？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是「物上保證人與保證人之內部分擔」經典題。丁為保證人並已全額清償，應先處理保證人清償後之法定債權移轉與擔保權隨同移轉，再處理丁對物上保證人甲可主張的範圍（平均分擔法理），不要直接答「丁可向甲請求全額6千萬」。

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3. 3

   甲登記為 A 屋所有人。乙以自己之材料，承攬甲 A 屋的重大修繕，約定報酬若干元，且報酬包括材料費在內。乙完成 A 屋的重大修繕工作。試問：乙依不當得利之規定，請求甲償還材料之價額，有無理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   題目要問的是「有契約關係時能否再用不當得利」。材料附合於A屋確實使甲取得材料所有權，但民法指示準用不當得利，仍須具備「無法律上之原因」；本題有承攬契約且報酬已含材料費，故乙之請求無理由，應改依承攬報酬請求權，並可請求登記法定抵押權。

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4. 4

   甲、乙與丙登記為 A 地之分別共有人，應有部分各 3 分之 1。甲、乙與丙就 A 地成立分管契約，約定由丙占有、使用收益與管理 A 地。該分管契約業經登記於土地登記簿。丙出賣且移轉其 A 地之應有部分，以及交付 A 地於丁。丁因此占有、使用收益與管理 A 地。甲請求丁返還 A 地於共有人全體，有無理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是分管契約對應有部分受讓人效力的標準題，而且題目明白寫出「分管契約業經登記於土地登記簿」，答案方向已被鎖定：登記後即對受讓人發生效力，丁承受丙之分管地位而有占有權源，甲之請求無理由。

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107 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲名下有 A 地，為建築用地，與乙之 B 地為相鄰地。甲申請建築執照準備營造房屋，因 A 地對外僅有一條 1.5 公尺之聯絡道路，乃向乙主張袋地通行權，請求得就 B 地有人員、車輛之通行權。乙認為 A 地對外仍有1.5 公尺之既有巷道可以通行，故予拒絕，雖甲說明消防車寬度 2.5 公尺，難以利用該巷道進出，致無法進行相關管線布置等，仍遭乙拒絕。試問：乙之拒絕有無理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題核心是袋地通行權之要件「與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用」是否限於絕對不通。答案是否定：相對袋地亦可主張，是否「適宜」應依土地之位置、面積、用途與現行建築、消防法令綜合判斷，故乙之拒絕無理由，但甲須擇損害最少之處所方法並支付償金。

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2. 2

   甲向乙借款新臺幣（下同）200 萬元，約定借期 2 年，甲並以名下坐落於一樓之 A 屋設定抵押權以供擔保。甲於 A 屋玄關處懸掛一幅價值 60 萬元之 B 畫。貸款期間，因家中人口增加，甲未申請建造執照即僱工自 A 屋內側增建一間對外無獨立出入口之 C 浴廁。2 年借期屆至，甲無力清償，乙實行抵押權。試問：抵押權效力所及範圍是否及於 B 與 C？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   兩個標的分屬不同法律問題：B畫是「是否為從物」，C浴廁是「附加部分有無獨立性」。結論為抵押權效力不及於B畫（非從物），但及於C浴廁（不具獨立性之附加部分），並須說明違章建築不影響此判斷。

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3. 3

   甲乙共有 A 地，應有部分各為二分之一。雙方口頭約定以 A 地之中線為中心，各自使用中線之左半邊與右半邊。甲將其應有部分出售於丙並辦理移轉登記完畢，惟丙對雙方使用 A 地之口頭約定，並不知悉。嗣後丙即對乙主張應重新約定使用之部分。乙以 A 地使用方式行之多年，且甲未經他共有人之同意即擅自出售應有部分，拒絕承認丙為 A 地共有人及丙之請求。試問：乙之拒絕有無理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   乙的兩項拒絕都站不住腳：其一，應有部分之處分無須他共有人同意，丙已登記即為共有人；其二，未經登記之分管契約原則上不拘束不知情之受讓人，丙得請求重新決定使用方法。答題時要把「處分應有部分」與「分管契約之對外效力」兩個層次分開。

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4. 4

   何謂法定地上權？請就我國民法物權編第三章地上權之相關規定說明之。（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題限定「民法物權編第三章地上權」之規定，答題重心應放在第838條之1（因強制執行拍賣而視為已有地上權之設定），再以抵押權章之第876條作為對照，最後與第425條之1之推定租賃區別，即為完整架構。

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106 年（考試時間 120 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲、乙締結甲所有 A 地的買賣契約後，甲於辦理 A 地所有權移轉登記前，先將 A 地交付予乙，乙旋即將該地出售予丙並交由丙使用。其後，因乙未依約支付價金，甲乃解除與乙間就 A 地之買賣契約，並請求丙返還 A 地予甲。試附理由說明：甲之主張是否有理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題核心在於：出賣人於辦理所有權移轉登記前已將土地交付買受人，買受人再將土地交由第三人使用，買賣契約解除後，原所有人對該第三人有無民法第767條第1項前段之所有物返還請求權。關鍵有兩點：甲仍為A地所有權人，以及丙之占有有無正當權源（占有連鎖是否成立）。

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2. 2

   甲、乙、丙共有 A 地，應有部分各三分之一。甲未得乙、丙之同意，擅自利用 A 地一隅（未超過 A 地總面積之三分之一）建造簡易倉庫並自行使用。試附理由說明：

   乙、丙得否請求甲拆除該倉庫並不得再擅自利用？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   共有人就共有物之特定部分為排他使用，縱其占用面積未逾自己應有部分之比例，仍屬逾越權限。本題核心在於「應有部分為抽象之比例，不及於共有物之特定部分」，以及他共有人得依所有權之保護請求權排除侵害。

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3. 3

   甲以其所有之 A 地供乙設定抵押權後，將 A 地無償供丙使用，丙復將 A 地出租予丁。甲知丙出租 A 地予丁一事後，並未表示異議。嗣因 A 地所擔保之債權未獲清償，乙乃向法院聲請扣押 A 地，同時並聲請法院除去 A 地上之丁的承租權。丁主張其並非自甲承租 A 地，與民法第 866 條之規定不符。試附理由說明：乙、丁之主張，何者有理？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題考民法第866條除去權之射程：抵押權設定後才在抵押物上成立的使用收益關係，若影響抵押權之實行，法院得予除去；爭點在於丁之租賃係向使用借貸人丙承租，而非直接向所有人甲承租，是否仍在除去之列。

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4. 4

   甲於乙所有之 A 地設定應支付對價之地上權，但二人就約定之地租並未辦理登記。試附理由說明：丙自乙受讓甲之地上權尚存續之 A 地後，丙得否請求甲支付地租？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   地租之有無與數額屬地上權之內容，本題爭點在於未經登記之地租約定，能否隨土地所有權之讓與而由受讓人向地上權人主張，涉及物權內容須經登記始生對抗第三人效力之基本法理。

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105 年（考試時間 120 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲、乙、丙三人共有一塊土地，各有應有部分三分之一。試附理由回答下列問題：

   （一）何謂應有部分？（10 分）

   （二）甲未經乙、丙同意，將其共有土地之應有部分轉讓給丁是否有效？（5 分）

   （三）甲可否將其共有土地之應有部分設定抵押權，擔保欠戊之新臺幣（下同）一百萬元債務？（5 分）

   （四）甲可否將其共有土地之應有部分設定地上權供庚使用？（5 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題以分別共有為軸，先考應有部分之概念，再依序檢驗三種處分行為：讓與應有部分、就應有部分設定抵押權、就應有部分設定地上權。判斷標準在於該行為究屬「應有部分之處分」（各共有人得自由為之）或「共有物之處分或設定負擔」（須全體共有人同意）。

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2. 2

   何謂取得時效？在已為所有權登記之不動產上，可否因時效完成而取得不動產物權？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題前段考取得時效之概念與要件，後段是經典爭點：已登記之不動產可否因時效完成而取得物權。應區分「所有權」與「所有權以外之用益物權」分別作答，這是本題的分水嶺。

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3. 3

   甲於今年元旦參加升旗典禮時遺失其勞力士手錶，隔日被乙拾獲，乙隨即將該只手錶以二千元代價賣給收購二手商品之丙，丁於今年暑假期間在跳蚤市場向丙以二萬元代價購得該只手錶。今天甲在路上看到丁戴著他所遺失之勞力士手錶，甲可否向丁要求返還其手錶，丁又該如何抗辯？以民法物權編之規定附理由說明之。（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題是遺失物輾轉交易的經典題型：先確認甲仍為所有權人，再依序檢討丁能否善意受讓取得所有權，以及盜贓遺失物回復請求權與「由商人或公開交易場所買得者須償還價金」之限制。結論不是單純的能或不能，而是附條件的回復。

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4. 4

   甲因缺錢而向乙銀行貸款五百萬元，並以其所有之三層樓 A 屋設定抵押權擔保該筆貸款，嗣後因其子女長大致三層樓 A 屋不夠使用，而在 A 屋上增建一間套房，最後因甲無力清償乙銀行之貸款，乙銀行為實行其抵押權而向法院請求拍賣 A 屋加上套房全部，並就其賣得價金之全部主張優先受償，有無法律上理由？（25 分）

   （25 分）

   參考架構・破題

   本題爭點在於抵押權設定後所增建之套房，是否為抵押權效力所及，以及抵押權人得否就該部分之賣得價金主張優先受償。判斷關鍵在增建部分有無構造上及使用上之獨立性，並區辨「得併付拍賣」與「有優先受償權」兩件事。

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104 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲於民國 100 年 1 月 1 日以口頭約定，用 500 萬元向乙購買 A 地，甲交付 300 萬元後，乙將 A 地交付甲使用，惟乙一直不辦理所有權移轉登記。103 年初甲請求乙協同辦理所有權移轉登記。試問：

   （一）若乙主張「雙方就 A 地之買賣為口頭約定，不動產物權移轉或設定應以書面為之，雙方僅有口頭約定，契約未合法成立，故甲不得請求辦理所有權移轉登記」 ，其主張是否有理由？（20 分）

   （二）若乙主張因為所有權未移轉登記，乃依民法第 767 條所有物返還請求權，請求甲返還 A 地，其主張是否有理由？（20 分）

   （40 分）

   參考架構・破題

   本題兩小題分別測試「債權行為與物權行為之區別」與「有權占有之抗辯」。第一小題的關鍵是書面要件所規範的對象是物權行為，不是買賣契約；第二小題的關鍵是甲之占有係基於有效買賣契約並經乙交付，屬有權占有。

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2. 2

   甲、乙、丙三人共有 A 地，各有三分之一的應有部分，試問：

   （一）若甲未經乙、丙同意，將自己三分之一的應有部分設定抵押權給丁，其效力如何？（15 分）

   （二）若甲未經乙、丙同意，擅自將 A 地出賣給戊，其效力如何？乙、丙二人得否依該契約，請求戊給付價金？（15 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   本題兩小題都在測同一組界線：處分「應有部分」與處分「共有物」的效力不同。前者共有人得自由為之，後者未經全體同意屬無權處分；並須辨明債權契約之有效與物權行為之效力係兩回事。

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3. 3

   一般認為最高限額抵押權最大的特色，在於緩和了普通抵押權之從屬性要求，請從「成立上從屬性」、「移轉上從屬性」、「消滅上從屬性」，說明最高限額抵押權從屬性之緩和化的意義。（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   最高限額抵押權係為擔保一定範圍內不斷發生、消滅之債權而設，若嚴守普通抵押權之從屬性，將無法發揮循環擔保之功能。本題應先說明從屬性之三個面向，再逐一說明立法如何予以緩和，以及緩和的界限。

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103 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   甲自乙購入 A 屋，為避人耳目乃與丙約定借其名義登記所有權並嚴守秘密，A 屋實際則由甲占有使用。數年後丙因病死亡，其單獨繼承人丁不知上情，於整理丙之遺產時誤以為該屋為丙所有而完成繼承登記。嗣後，丁發現該屋為甲占有中，乃向甲請求返還 A 屋。試問：

   （一）何謂登記之公信力？（20 分）

   （二）丁之請求有無理由？（20 分）

   （40 分）

   參考架構・破題

   本題以借名登記為背景，考登記公信力之概念與其適用界限。核心在於：丁係因繼承（非法律行為）而取得登記，不受公信力保護；其請求能否成立，須回到借名登記契約之效力及甲有無占有權源。

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2. 2

   甲、乙、丙三人共有 A 地，應有部分各為三分之一，甲以其應有部分為丁設定普通抵押權擔保其對丁之 120 萬元債務。甲、乙、丙三人協議將 A 地分割為 A1、A2、A3 三筆，甲取得 A1，乙取得 A2，丙取得 A3 之單獨所有權。試問：A 地之分割於何時生效？於丁之抵押權有何影響？（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   本題有兩個層次：一為共有物協議分割之物權變動何時生效（民法第758條第1項與第824條之1第1項的關係），二為原設定於應有部分上之抵押權於分割後的歸屬（第824條之1第2項）。答題應先定性協議分割為債權契約、須登記始生物權效力，再依第824條之1第2項分「抵押權人同意」與「未同意」兩種情形作成結論。

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3. 3

   甲以其所有之 A 屋為乙設定抵押權，未料 A 屋因鄰居丙用火不慎發生氣爆而燒燬。經法院判決甲可自丙獲得 500 萬元之賠償，則乙得如何行使其權利？（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   抵押物滅失，抵押權原則上隨之消滅，但抵押人因滅失而得受之賠償或其他利益構成代位物，抵押權人於其上取得法定權利質權，此即抵押權之物上代位（民法第881條）。本題應先確認甲對丙之500萬元損害賠償請求權為代位物，再說明乙行使權利之具體方法、次序、限制，以及丙已向甲給付時之法律效果。

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102 年（考試時間 90 分鐘）　原卷 PDF

1. 1

   物權法有所謂「公示原則」，試分別就動產及不動產從公示方法、推定效及物權變動要件三方面説明其具體內涵及現行法規定之情形。（40 分）

   （40 分）

2. 2

   甲向乙借款，為擔保借款返還請求權，以自己所有 A 屋設定抵押權給乙，甲屆期不返還借款，乙聲請法院拍賣抵押物時，發現甲在抵押權設定後在屋頂加蓋違章建築供自己使用。試分別以下列情形説明在實行抵押權時應如何處理該違章建築附加部分：

   （一）該附加部分並無獨立出入口，而須從 A 屋內所架設的樓梯進出。（15 分）

   （二）該附加部分有獨立門戶，可從公用樓梯進出，但甲私設鐵門上鎖，其他住戶無法隨意進出。（15 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   本題核心在民法第862條第3項：抵押建築物之附加部分究為「不具獨立性之部分」或「獨立之物」，判斷標準為構造上獨立性與使用上獨立性。區辨結果決定抵押權效力是否當然及之、以及拍賣所得有無優先受償權。兩小題正好對應但書之前後兩種情形。

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3. 3

   甲乙丙三人共有土地一筆 20 坪，應有部分均為三分之一，三人協議將該地畫線區隔為兩個各為 10 坪的區塊，由乙丙各自占有管理使用該地特定部分。試問甲若反悔，主張契約不公平，有無救濟方法？若甲嗣後將其應有部分讓與丁，甲乙丙三人上述協議在何種情形下對丁有效？（30 分）

   （30 分）

   參考架構・破題

   三人劃線區隔、由乙丙各自占有使用特定部分之協議，性質上為分管契約，屬共有物之管理，與消滅共有關係之分割有別。甲既為協議當事人，原則上受拘束，僅得循法定途徑變更或以請求分割終局脫離；至於對受讓人丁之效力，關鍵在民法第826條之1之登記，以及未登記時司法院釋字第349號所揭之知悉或可得而知標準。

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其他等別的「民法物權編概要」

• 民法物權編概要（普通考試）（55 題）